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房地产开发成本分类及核算的具体范围

一、开发成本类

开发成本按用途可分为如下四类：

1、土地开发成本

指房地产开发企业开发土地(即建设场地)所发生的各项费用支出。

2、房屋开发成本

指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项

费用支出。

3、配套设施开发成本

指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品

成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的数托

4、代建工程开发成本

指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外房的其他工程（如市

政工程等）所发生的各项费用支出。

以上四类开发成本，核算上可参照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定分

为加下六个成本项目:

1、土地征用费及拆迁补偿费

指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用

主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置

费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费，拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回

迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

“大市政配套费”的规范名称为“城市基础设施配套费”按建设项目的建，筑面积计征，具体

标准交应当关注各地方政府的相关规定。般情况下，如果没有足额城纳大政配套费，规划

部门不会为房地产开发企业办理工程建设规划许可证。

“土地使用费”的规范名称为“新增建设用地土地有偿使用费”，依据《财政部、国士资部关

于调整部分地区新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知》(财综【2009】24号)的规

定征收。

“危房补偿费”可理解为在城市规划区内实施危房、旧房房屋拆迁，向被拆迁人支付的危

房、旧房补偿费。

2、前期工程费。

指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平

等的前期费用。

3、基础设施建设费

指项目开发过程中发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供

气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林琴化等园林环境工程费

等。

4、建筑安装工程费

指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目建筑工程费和开发项

目安装工程费。

5、公共配套设施费

指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政

府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

6、开发间接费

指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，不能将其归属于特定成本对象的成本费用性

支出，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动护

费、工程管理费、周转摊销以及项目营销设施建造费等。

二、开发成本核算的具体范围

为进一步明确六个成本项目的主要内容，便于实践应用中针对性地归集各种合同及协议对

以上六个成本项目核算范围进一步归纳如下。

1.土地征用费及拆迁补偿费

土地征用费及拆迁补偿费主要包括以下内容:

(1)土地征用费，主要包括支付的土地出让金、土地使用费、土地转让费、土地效益金土地

开发费，交纳的契税、耕地占用税，支付的土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作

方地价、合作项目建房转人分给合作方的房屋成本和相应税费等。

(2)拆迁补偿费，主要包括有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支

出，农作物补偿费，危房补偿费等;拆迁旧建筑物回收的残值应估价人账，分别冲减有关成

本。

(3)市政配套费，主要包括向政府部门]交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交

纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。当然，根据会计核

算习惯，该项成本核算内容也可计入前期工程费科目——“报批报建费用”中。

(4)其他，如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。

房地产企业项目无论新老项目，也无论增值税是适用一般计税方法还是选择适用简易计税

方法，除购买其他企业土地外，支付的以上费用均直接计人开发成本；若购买的其他企业

土地，且取得了增值税专用发票，则以不含税价格计人开发成本。

房地产开发企业中的般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用

一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土

地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下:

销售额=(全部价款和价外费用一当期允许和除的土地价款)/(1+1%)

当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算:

当期允许扣除