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第1章物业管理招标和投标

1．1物业管理招标

1．1．1物业管理招标概念

物业管理招标，是指招标人（包含物业全部权人、业主委员会，或其法定代表开发商、物业管理企业），在为其物业选择物业管理者时，经过向社会公开其所制订管理服务要求和标准招标文件，由多家物业管理企业竞投，从中选择最好物业管理者，并和之签订物业管理协议过程。其中物业管理企业针对某一项或多项专业服务项目，如保安、保洁、绿化等，进行公开选聘专业服务企业过程，称为物业管理服务项目标分包。

实际上物业管理招标是一个广义概念，同时包含了开标、评标、定标过程。

物业管理招标投标行为是一个经过市场化方法实现双向选择。依据《中国招标投标法》相关要求，招标活动中必需遵照“公开、公平、公正和老实信用”标准。

1．1．2物业管理招标方法

物业管理招标从不一样角度来看能够有不一样划分方法。按内容划分，可分为单纯物业管理招标和物业管理和经营总招标；按招标对象广度划分，可分为公开招标、邀请招标和协商招标；按物业管理招标项目划分，可分为全方位物业管理招标和单项目物业管理招标；按物业管理招标主体不一样划分，可分为开发商主持前期物业管理招标、业主委员会主持物业管理招标和委托咨询型物业管理招标和物业管理企业专业项目招标等。

物业管理招标最常见划分方法是按招标对象广度划分，即公开招标、邀请招标和协商招标。

1．公开招标

是指招标人以招标公告方法邀请不特定法人或其它组织投标。

2．邀请招标

是指招标人以投标邀请书方法邀请特定法人或其它组织投标。

3．协商招标

协商招标又称为议标，是指招标人不公开公布招标公告，而是选择其认为有能力负担投标人，邀请其投标，然后经过平等协商，最终达成协议。实质上，协商招标能够看作是更小范围邀请招标，现在是一个不可或缺物业管理招标形式,较适合于含有一定业务联络和相互比较熟悉物业管理企业，或含有特殊管理要求中小规模物业管理招标项目。

1．1．3物业管理招标程序

物业管理招标程序通常包含准备、实施和结束三个阶段。

1．准备阶段

准备阶段是指从招标人决定进行物业管理招标，到正式对外公布招标公告之前这一阶段所做一系列准备工作。关键工作有：成立招标机构、编制招标文件、确定标底。

（1）成立招标机构这关键有两种路径。一个是在物业管理行政主管部门指导下（应先在政府部门立案），由招标人自行成立招标机构，聘用相关部门人员和物业管理教授组织招标；另一个是由招标方委托专门物业管理招标代理机构进行招标。

1）自行成立招标机构。招标人为实力雄厚大型开发商或联合开发机构，有能力从物业设计、施工监理到验收整个开发过程全部统一自行成立招标机构，包揽其“一条龙”招标工作，该物业管理招标也由开发商自行成立招标机构来完成。对于采取小范围邀请招标或议标方法小规模物业管理项目，因为其招标工作量不大、专业性不强，开发商通常全部能够自行编制招标文件和组织评标，这时，招标人自行成立招标机构进行招标也较为适宜。自行招标开发商或业主应根据通例在开发商所在单位或业主委员会下设“招标工作委员会”或“招标工作组”。

2）委托招标代理机构。招标人委托招标代理机构进行招标方法常见于公开招标和一部分大范围邀请招标。对于部分大型管理项目，开发商往往委托一家招标代理机构包揽该项目全部招标工作；另外，业主委员会进行物业管理招标时，通常也采取委托招标代理机构招标方法。

招标人可依据自己意愿和本身情况选择招标代理机构。同时，还要依据本身对物业管理要求及标规模大小选择相当等级招标代理机构。

（2）编制招标文件招标文件是招标机构向投标人提供参与竞标所必需文件。物业管理招标文件内容、格式依据招标项目标特点和需要而有所不一样，内容关键有：通知投标人递交投标书程序、说明所需招标项目标标情况、通知投标评定准则和签署协议条件等，即投标人须知、协议条款和技术规范。

1）投标人须知。投标人须知是招标文件关键组成部分，它是招标人通知投标人相关投标要求、指导及手续文件。

①投标条件。为了确保投标人合格性，招标文件在这一部分要求了参与资格预审投标人须递交证实资料及其格式，方便统一进行审查。为了确保投标真实性，招标人还要求投标人必需交纳投标确保金，招标文件中要求了投标确保金百分比、交纳方法和确保书格式等。

②对投标文件要求。因为招标机构在接收投标书时，通常会检验投标书制作和封送是否合乎程序，招标文件必需在这一部分中写明对投标文件编定统一要求（统一投标文件格式），和对投标文件封存和递交要求，方便于开标和评标工作进行。

③对招标程序说明。将开标、评标和定标等招标过程关键内容给予公开，从而表现整个招标工作公正、透明。

2）协议条款。协议条款分为通常性条款和特殊性条款。通常性条款通常是物业管理招标行业性约定俗成，通常由技术条款、商务条款和法律条款组成；特殊条款是针对