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新会计准则下房地产企业会计核算探析

新会计准则下房地产企业会计核算探析

摘要：随着我国经济的迅猛发展，房地产行业也获得了前所未有的发展契机

和发展动力，逐步成为我国的支柱产业，在整个国民经济中占有举足轻重的地位。

建设周期长、投入资金多、财务杠杆高和经营风险大等是房地产企业较其他企业

所独有的特点，这就决定了房地产会计核算的特殊性。本文主要探讨新会计准则

下房地产企业的会计核算。

关键词：新会计准则;房地产企业;会计核算;信息

一、房地产简介

所谓房地产，主要是指房产和地产的统称。房地产开发企业主要是指从事房

地产开发和运营管理的以营利为目的的企业。房地产开发和运营管理是指房地产

开发企业进行的房屋建设、转让房地产开发产品或者销售、出租商品房或者其他

基础设施建设的活动。

一般来说，房地产开发的主要业务活动有：房屋的开发与经营、土地的开发

与经营、公共配套设施的开发及代建工程的开发和城市基础设施。不管是上述业

务活动中的哪一类，都必须以城市的规划范围为基准，严格按照规划、征地和工

程管理等一系列的原则开展。在开发过程中，房地产企业一般以设立项目公司为

开始，在经过可行性研究、取得项目用地、前期准备、建设施工、销售及物业服

务等多个阶段。其中，前期准备阶段又包括项目规划设计、报建登记和各种许可

证的办理。一个开发项目经过必需阶段后，一般需要几年的时间才能完工，因此

与其他行业相比，房地产开发行业具有建设、运营周期长，经营业务较为复杂等

特点。而在整个开发建设、运营过程中，需要投入大量的资金，巨额资金运转链

贯穿了各个阶段，各个环节。从资金来源来看，绝大多数的房地产企业项目自有

资金占比很小，多数企业仅能满足银行融资项目资本金最低要求，大部分建设、

运营资金依靠金融信贷，所以房地产企业财务杠杆比率较高，经营风险较大。面

对房地产企业建设周期长、投入资金多、财务杠杆高和经营风险大的特点，更需

要企业做好会计核算工作，合理分配各项成本、费用，全面、真实的反映企业盈

利水平，同时实时掌控资金运转，防范财务风险，促进企业的可持续发展。

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二、房地产企业会计核算

（一）房地产开发企业会计核算主要执行的制度

房地产企业会计核算是以货币为主要计量尺度，对房地产企业的资金运动进

行的全面反映。随着房地产产业的不断发展，我国房地产开发企业核算制度也随

之日趋完善，其发展史同我国会计制度的改革、发展紧密联系主要执行过以下核

算制度：《基本建设简易会计制度》、《国营建设单位会计制度—会计科目和会计

报表》、《国营城市建设综合开发企业会计制度—会计科目和会计报表》、《企业会

计制度》和《企业会计准则》及《房地产开发企业会计制度》。其中实施自1993

年7月1日的《房地产开发企业会计制度》将资金平衡表体系变更为资产负债表

体系，不仅打破了原有的计划经济基础，同时还对房地产行业的会计核算制度进

行了统一规范;20XX年企业全面实行统一《企业会计制度》标志着房地产行业核

算体系的日趋完善;20XX年2月15日财政部发布了《企业会计准则》，自20XX

年1月1日起施行。20XX年财政部在发布了一系列的征求意见稿之后，在20XX

年新增了三项企业、修订了五项会计准则以保持与国际财务报告准则的趋同。

20XX年，财政部又对14号、16号、22号、23号、24号、37号企业会计准则进

行了修订，并印发了42号企业会计准则，现多数房地产企业都以新《企业会计

准则》作为核算依据的主要制度。

（二）房地产企业会计核算内容及意义

房地产会计核算主要的核算重点在于成本核算，成本的确认和计量，归集和

分配都是核算工作的重点，关系到整个房地产项目核算的准确性。房地产行业成

本核算包括项目开发过程中所发生的一切费用，主要包括土地成本、开发成本、

资金成本、开发费用、税费及后续销售费用，其中开发成本又包括前期工程费、

建安费、基础设施费、公共配套费及开发间接费。

会计核算作为企业管理的重要工具之一，特别是当前，国家对房地产行业不

断调控，抑制房价上涨，大大降低了房地产企业的利润空间，加剧了行业竞争。

如果没有有效的会计核算体系对收入、成本、利润进行精准的确认、计量，必将

严重影响企业经营决策，引发财务风险。房地产企业要想在当前不断政策调控的

宏观环境下，在日趋激烈的市场竞争中“活下去”就必须根据自身情况不断完善