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近期调控政策解读及对2010年楼市影响分析

2009年的房地产市场从—季度的复苏至二季度的回暖，到三季度的颠狂，四季度的高热，迅速经历了从谷底飙至巅峰，从冰点到沸点的过程，而房价也在市场的火速逆转中升至历史新高。为遏制部分城市过快上涨的房价，2009年12月以来，中央接连释放房地产市场调控信号。

近期针对房地产市场的调控政策

1.2009年12月7日中央经济工作会议提出：财政政策实施重点包括保障性住房；加强普通商品房供应，支持居民自住和改善性购房需求；加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造；积极稳妥推进城镇化；加强中小城市和小城镇发展上，放宽中小城市和城镇户籍限制。政策没有出现紧缩信号，且加强棚户区拆迁改造、推进城镇化进程、放宽城镇户籍管理等都被认为是增加住房消费和促进民生的工作，对城市商品房市场而言是利大于弊。

2.2009年12月9日，国务院常务会议决定，不再延长2008年底出台的二手房营业税减免优惠政策，将个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年，遏制炒房现象。国办发（2008）131号文件中的四大税种的优惠措施，只有营业税优惠取消，契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。政府调控房市采取了平稳的步骤，这虽在预期之中，但也被认为是对投资性购房行为的打压，使得大限前二手房交易市场密集过户。

3.2009年12月14日，国务院常务会议出台了遏制房价过快上涨，抑制投资投机性购房的四条政策，提出了“增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建设”四条具体措施（简称“国四条”）。这是中央政府2009年内首度对国内房价走势作正面表态，政策的核心通过政策组合拳，运用土地、金融、税收等手段，果断对失控的楼市进行调控，从而抑制投资、投机性购房，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。很显然，去年年底以来国务院出台的扶持房地产发展的政策已经全面被以“国四条”为代表的房地产新政所取代。

4.2009年12月17日，财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部、审计署等五部委联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》》（财综[2009）74号），明确开发商“首付比例不得低于全部土地出让款的50%”，这—规定标志着宽松的土地政策已经终止。开发商拿地的资金门槛提高，会对“囤地”起到一定的遏制作用，进而有望帮助土地市场降温。但同时也将会使土地市场的集中度进一步提高。对于大型实力开发商来说，拿地门槛的提高同样会降低资金杠杆能力，放慢资金周转速度。从地价和房价的互动关系上看，土地市场的降温，将有助于改变房价持续上涨的预期。

5.2009年12月23日，财政部、国税总局下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2009]157号）对此进行了明确。该通知提出：自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。税费优惠取消不是一个新政策，只是恢复原有政策，市场对政策变化早有预期，营业税优惠政策的取消，使得5年以上的二手房更具有价格优势。

6.2010年1月10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“国十一条”），明确了调控的行动纲要，即增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求，加强风险防范和市场监管，加快推进保障性安居工程建设，落实地方各级人民政府责任，并针对性地提出了十一条措施。“国十一条”综合运用了土地、信贷、税收、行政监督等多种手段的调控蓝图，正式确定了2010年中国房地产政策的基调和架构，是更加系统、全面地从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面加快遏制房价过快上涨。而调控的具体实施，涉及金融、税收、土地、住房建设、国有资产管理等多个方面，关系到财政部、国家发改委、央行、银监会、住建部、国土资源部、国资委等多部委和众多金融机构。

7.2010年1月13日，央行决定，从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是自2008年以来，央行首次上调存款准备金率。中国货币政策开始出现实质性变化，为应对金融危机而实行的“适度宽松”货币政策开始逐步退出，并向收紧方向靠拢。

调控政策对2010年楼市影响的分析

在经历了2009年的牛市过后，2010年的中国楼市注定是复杂善变的一年。刚刚进入2010年，各项楼市调控政策便接连而出，透露出管理层对当前房价上