黔中城市群发展对房地产市场需求的带动效应分析.docx

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黔中城市群发展对房地产市场需求的带动效应分析

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一引言

近年来，随着新型城镇化战略的逐步推进，我国城市群[1]快速崛起，成为房地产业发展新的支撑和新的契机。

2015年初国内众多媒体连续报道了国家发改委正在编制的城市群规划，认为该规划将会对“以城为依托”的房地产业产生极大影响。在该规划中黔中城市群（主要包括贵阳、遵义、安顺、都匀、凯里）被列为“国家引导培育的六大地区性城市群”之一，这也是贵州省内的城市群首次进入中央政府的规划层面，意味着贵州省城镇化进程和房地产市场将迎来重大机遇。

与欧美国家相比，我国的城镇化是政府主导的城镇化，政府的政策对各省区城镇化进程有着深远的影响，此次黔中城市群进入国家新型城镇化发展的战略规划必然能够得到更多的利好政策支持，其未来必将成为贵州省社会经济发展最具潜力和活力的中心区域。可以预见，黔中城市群将汇聚更多的人口、产业及信息等资源，从而带动该地区房地产市场需求的更快增长。

目前国内外对于城市群发展与房地产关系的研究鲜见，P.J.Taylor研究了美国东北部大西洋沿岸城市群区域房地产市场需求情况，并指出该城市群的人口规模和金融贸易产业发展带动了房地产需求。该城市群是以纽约、华盛顿两个超大型城市为双核心的城市集群，在长达1000多公里的波士华地带分布着波士顿、巴尔的摩及费城等大型城市，这一区域居住着约5000万人口（约占全美总人口的1/4），仅改善性住房需求每年就可达到9000多万平方米；此外，该城市群内曼哈顿及其周边地区作为全美金融、贸易及商务中心，其商业地产年成交额占美国的1/3还要多。

F.Sager采用案例分析法研究了英国大伦敦城市群区域房地产市场需求，发现大伦敦城市群的第三产业增长极大地促进了房地产需求。F.Sager指出，大伦敦城市群以伦敦为单核心，包括曼彻斯特、纽卡斯尔、伯明翰、利兹等城市，该区域的第三产业产值占英国的73%以上，直接带来的房地产市场需求占全国的1/2以上。

E.J.Meijers分析了日本太平洋沿岸城市群发展与房地产市场需求的关系，认为该城市群的城镇人口增长显著拉动了住房需求。他指出该城市群是以东京—大阪都市连绵带为主体南北延伸所形成的，虽然这一区域只占日本国土面积的1/10，却聚集了全日本1/3的人口，人口密度居全国之首。他通过运用多元统计回归方法发现，每增加1个百分点的城镇人口就会引致增加0.74%的住房需求。

由住房城乡建设部政策研究中心和平安银行地产金融事业部联合编写的《平安地产金融白皮书2015——城市群发展规律及对房地产市场影响研究》指出，2004～2013年我国京津冀、长三角和珠三角城市群的新增城镇人口占了全国的近一半，这三大城市群无疑是推动房地产需求增长的核心区域，过去十年至少带来了23亿平方米的住宅需求。一方面，在人口流入城市为主的时期，人口大量涌入三大城市群带动了城市中心地段房地产市场的繁荣；另一方面，后期的产业转移又促进了郊区房地产市场的发展。

由国内外研究综述可以看出，城市群发展确实能够对房地产市场需求产生带动效应，且这一效应主要是通过人口和产业两个方面来实现的。本文将研究焦点锁定在黔中城市群这一国家引导培育的地区性城市群上，首先分析黔中城市群及其房地产市场发展现状，然后研究黔中城市群发展带动下的房地产市场需求，最后对黔中城市群区域房地产市场未来的发展提出相应的对策建议。

二黔中城市群及其房地产市场发展现状

（一）黔中城市群发展概况

黔中城市群缘起于20世纪80年代末90年代初，当时省会贵阳市已经有50万以上的常住人口，而遵义、安顺、都匀、凯里四个城市常住人口也已在10万人以上，贵阳作为中心城市经济增长速度远高于省内其他城市，对遵义、安顺、都匀、凯里等城市产生了带动作用，尤其是贵阳商业中心、贸易中心、工业中心的地位对周边地区有着重要的辐射效应。

经过20多年的发展，黔中城市群已成为一个年生产总值5000多亿元、常住人口1500多万人的结构有序、区域一体、功能互补的组团式城市群。黔中城市群是一个单核心的金字塔形城市群，其以省会贵阳这一大型城市为核心和塔尖，以遵义为塔身，以安顺、都匀、凯里为塔基，形成了一个大中小城市整体优化、布局合理的立体城市网。黔中城市群是中央为深入实施西部大开发战略而提出的重点培育的贵州省域重要增长极，是贵州省最为重要的经济区域，具有明显的区位和地缘优势，环境承载力较强、发展空间和潜力很大。

目前黔中城市群已具备良好的交通和经济基础，其处于全国“两横三纵”城镇化战略格局中沿长江通道横轴和包昆通道纵轴交汇地带，国家规划的多条高速铁路穿区而过，加之高速公路的建设，整个区域将逐步形成较完善的交通路网。此外，黔中城市群区域内矿产资源分布相对集