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物业项目经理必备能力

有许多的物业从业人员都觉得做物业工作多年了，感觉自己能胜任物业项目经

理这个岗位，可从我见过的一些人来说，这些人的实际工作能力距离真正的物业项

目经理岗位要求还差太远，就算你现在已经是物业项目经理了，你也不会有什么发

展，而且，公司还不一定能让你做下去。

那么，要想胜任物业项目经理这个职位，一般需要了解哪些关健的知识呢？

1、良好的心理状态是最重要的，物业项目经理在基层一线工作，自己别把自己太

当领导看待，深入到现场才能及时了解真实情况，物业管理工作的效果如何要看你

的团队执行力如何，而物业项目经理不应在管理流程之外，一定要亲自参与到整个

流程中，时刻关注各个管理流程的运行情况，并根据运行结果做出适当的流程调整，

这样才能真正的提高执行效果，才能更好的做好物业服务工作。

2、横向的知识面要宽，这也是许多物业从业人员的致命伤，懂的东西太少，与业

主或员工交流缺少话题，或者，思考问题受知识面影响思路无法开扩。知识面太窄，

同时也说明了你懂的基本常识肯定会少，在需要你做出决策的时候，就容易出现不

应有的差错。比如业主投诉说墙面有渗水，你要是没有一点建筑方面的常识，你如

何做出判断？

3、懂得权衡利弊，能分得清什么是急办的事务，什么是重要的事务，紧急与重要

的关系区分。这是一个大多数物业员工容易犯错的地方，当出现情况时，你做为物

业项目经理就要果断行事，比如，有的业主在没有发生危险的时候总是什么都觉得

无所谓，开车离开小区却不带卡，说自己有急事要马上出去，让保安放行，要不放

行还会骂保安，这时你会怎么处理？你会想的到这件事的后果吗？

4、善于区分问题的表象与本质，比如保安提出辞职，正常吗？正常，但是，辞职

的背后还有什么？也就是真正的原因，辞职的保安不一定会告诉你真实的原因，但

是，你要从对这名保安的了解及对保安队的了解来推断真正的原因，有的人你要想

办法留下，有的事你要彻底查清。都说物业服务行业的员工流动性大，其实这里面

许多问题出在物业项目经理，因为你没有尽职。

5、能熟练掌握工作流程中每一个节点的真正作用。比如业主收房手续办理流程，

其中第一关就是业主身份确认，做过收房的物业员工都知道要办身份确认，可是，

为什么要身份确认？身份确认的法律依据是什么？这样做有什么实际意义？在什

么事情上员工会出现错误？这个节点要控制的是什么？等等。

6、懂得一些人力资源管理方面的知识，比如：招聘员工、辞退员工要考虑哪些法

律问题？岗位绩效如何定才能适用本项目？很多物业项目经理在招聘员工的时候

都不太注意法律问题，这其中不排除有些物业项目经理根本就不知道要注意什么法

律事项，从而在招聘员工的时候就为以后的工作留下了隐患和风险。大多数物业公

司的规模都很小，不需要设置专门的人力资源管理部门，招聘员工的工作一般都是

由物业项目经理亲自负责。无论是不是物业项目经理亲自负责，做为物业项目经理

的你也要懂一点人力资源管理的内容。

7、物业项目的安全管理。天大地大不如安全大呀，不出安全问题啥都好说，一但

出事，唉，没完没了，弄不好你的物业公司就破产了。物业项目经理要有强烈的安

全意识，要有观察能力，要有一定的联想，能从一些小问题、小现象发现涉及安全

的隐患，习以为常是管理工作中最要不得的。

8、安全问题肯定是保安的首重职责之一了，

保安对工作尽不尽心，是否忠于责守，

是否以主动工作的心态来对待这个岗位，将关系到小区的安全是否有保障，关系到

业主对你的工作是否支持，既然保安的工作十分重要，那么，你悄悄问一下自己，

你能了解保安这个职业多少？你对每个保安员是否都能有一些深度的了解？这时，

你就要知道一些基本的心理学常识。

9、做物业项目经理不是定几条制度让员工去做就好了