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房地产开发步骤地产开发人员必看

工程管理专业必看！?

毕业两年，工作两年半了，这么多项目做下来，最终把开发弄得七七八八。以下内容绝对比上课时候来出色和实用。假如你计划做开发或是正在做，期望下面内容能对你有所帮助。

1、土地证、建设用地计划许可证、计划关键点批复阶段?

土地证和建设用地计划许可证这两个证，加上计划关键点批复，是进行房地产开发前提.不过,这几样东西领取前后次序，很有学问。有经验同志，一看这几样东西发出时间，基础上就能够判定出地块背后小说。这三样东西包含到国土部门和计划部门旷日持久权力斗争。现在中国法律也没有很好规范这个问题。

恩，简单说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证实，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地计划许可证由计划部门颁发，是核定土地用途及用地界线法律依据；计划关键点批复由计划部门颁发，是确定土地使用强度指标法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标全部在这个批复里表现出来，包含现在那个小户型百分比限制要求，也会在这个文件里表现出来。

通常来说，一块地，必需要由计划部门核定计划关键点，颁发了建设用地计划许可证（以下简称地规证）以后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必需程序。因为国土部门必需依据计划部门核定土地功效及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。

不过呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方国土部门在出让土地时候，根本不考虑计划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法了解土地出让模式一度很盛行。然后受让了土地开发商，再去计划部门软磨硬泡，不管是修改计划也好，还是根本没有计划全部好，反正，我土地出让金是已经交了，剩下事情你计划部门得给我搞定。

我不是批评这种土地出让模式轻易滋生腐败。要知道，中国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始，而以公开交易形式搞土地出让，甚至全部只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易土地，是到以后才上市。我只不过是说，中国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴模式。因为中国房地产管理体系那绝对是全世界独有。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人认为，把我放到90年代背景里面去，我也想不出愈加好土地交易模式。城市计划这个概念一直到现在全部还没深入人心，更何况当初呢。

不过不管怎样，这种土地交易模式现在已经只是历史了。

新城镇计划法第三十八条：在城市、镇计划区内以出让方法提供国有土地使用权，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城镇计划主管部门应该依据控制性具体计划，提出出让地块位置、使用性质、开发强度等计划条件，作为国有土地使用权出让协议组成部分。未确定计划条件地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方法取得国有土地使用权建设项目，在签署国有土地使用权出让协议后，建设单位应该持建设项目标同意、核准、立案文件和国有土地使用权出让协议，向城市、县人民政府城镇计划主管部门领取建设用地计划许可证。

城市、县人民政府城镇计划主管部门不得在建设用地计划许可证中，私自改变作为国有土地使用权出让协议组成部分计划条件。

期望在我以后职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去计划部门死磨硬泡，阿门。

2、项目企业设置、立项、环境评定、房地产开发资质?

这四项几乎是每一个项目要开始时候必需要搞东西。很社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，和法律关系也比较大，比如设置项目企业。这里要注意一下，母企业拍到土地，转到其全资设置项目企业名下，按中国法律，不属于交易。我再次强调一下：母企业和其全资子企业之间土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。所以，房地产企业能够任意设置项目子企业，在房子卖完后再把它在实体上消亡，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，很经济实用，所以现在中国稍微有点规模房地产企业全部这么干。

再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下产物，很烦，也不知道这个东西应该算什么。立项关键考察是项目标投资额及可行性。我不知道在现在市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理。反正现在各地因为市场经济深度不一样，所以在这个事情管理上也不一样。有些地方基础上不太管，有些地方就管得很严。而且立项到底需要什么材料那也是谁全部说不清楚事情。立项和其它程序前后关系那更是异常随便事情。譬如最近国家政策，要求先把环境评定搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可连续发展考虑。但在很多地方，环评一项关键前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情全部是人办出来。反正到现在为止，建设项目全部在纷纷上马中，我也不知道大家全部是怎么在这些莫名其妙政策中穿过来。反正我自己假如