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不动产分割、合并登记业务探析

在房地分别登记的年代,分割、合并登记就是一个很困扰登记机

构的一种业务,这种情况一直延续到不动产登记的当下,仍然没有得

以解决,而且感觉越发复杂了。在当前各地的具体操作中一般都分成

几种操作模式,如涉及到土地分割、合并的,由土地管理部门审批后

办理,这个争议不大;涉及到房屋实体分割、合并的,一些地方由规

划部门前置审批,但很多地方的规划部门认为,房屋建成后的内部分

割或者基本单元的改变和规划审批无关,因此不予审批,导致一些地

方登记机构无所适从,不知应如何处理。究竟分割类业务需不需要其

他行政机关前置审批,如需要,由那个机关或者那几个机关审批;如

不需要,则应该如何处理。笔者就此问题做简要分析。

一、不动产分割、合并的几种类型

不动产的分割、合并也分不同的情况,并涉及不同的登记类型,

涵盖变更登记以及转移登记,从涉及到土地分割、合并的情况到涉及

到房屋实体分割、合并的情况等等,具体的类型如下:

1、国有建设用地使用权变更登记中的分割、合并。

根据《不动产登记操作规范(试行)》(以下简称规范)8.2.1中

第4款以及8.2.3第5款的规定“同一权利人分割或者合并国有建设用

地的提交国土资源主管部门同意分割或合并的批准文件以及变更后的

不动产权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标等不动产权籍调查成

果。”

2、国有建设用地使用权转移登记中的分割、合并。

根据《规范》8.3.1第6款以及8.3.3关于转移的材料第6款规定:

“分割、合并导致权属发生转移的,提交分割或合并协议书,或者记

载有关分割或合并内容的生效法律文书。实体分割或合并的,还应提

交国土资源主管部门同意实体分割或合并的批准文件以及分割或合并

后的不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查

成果;”

3、国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记中的分割、合并。

根据《规范》9.2.1第4款以及9.2.3中关于国有建设用地使用权

及房屋所有权变更登记需提供的材料第5款规定:“同一权利人分割

或者合并不动产的,应当按有关规定提交相关部门同意分割或合并的

批准文件;”

4、国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记中的分割、合并。

根据《规范》9.3.1第6款以及9.3.3中关于国有建设用地使用权

及房屋所有权转移登记需提供的材料第6款规定:“不动产分割、合

并导致权属发生转移的,提交分割或合并协议书,或者记载有关分割

或合并内容的生效法律文书。实体分割或合并的,还应提交有权部门

同意实体分割或合并的批准文件以及分割或合并后的不动产权籍调查

表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果;”

通过以上罗列可以看出,单纯国有建设用地使用权的分割、合并

在《规范》中规定明确,均提供国土资源主管部门同意分割或合并的

批准文件即可办理,其他材料属于技术性的辅助材料,非审批类的。

而涉及到房屋实体的分割、合并类业务则规定非常不明确,仅描述为

提交有权部门同意的审批文件,而没有明确有权部门的具体指向,作

为《规范》这种具体指导业务操作的规范性文件,是不可原谅的问题,

说明出台规范性文件的国土部自己都没搞清楚,那让基层的具体工作

人员又如何能操作呢。

二、行政审批的合法性分析

1、国有建设用地使用权分割、合并的审批。

根据《土地管理法》第56条规定:“建设单位使用国有土地的,

应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨

批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的,应当经有

关人民政府土地行政主管部门同意,报原批准用地的人民政府批准。

其中,在城市规划区内改变土地用途的,在报批前,应当先经有关城

市规划行政主管部门同意。”

而根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称

《出让条例》)第11条的规定:“土地使用权出让合同应当按照平

等、自愿、有偿的原则,由市、县人民政府土地管理部门(以下简称出

让方)与土地使用者签订。”可见,土地使用权出让合同也是属于具有

行政性质的民事合同的一种,也需适用《合同法》的相应规则,故而

根据《合同法》第77条之规定:“当事人协商一致,可以变更合同。

法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的,依

照其规定。”

综合以上法规可以看出,国有建设用地使用权的分割、合并由国

土资源管理

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