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市场比较法及其应用

（1）市场比较法的基本理论

该部分内容要求介绍市场比较法的含义、市场比较法适用的估价

对象和条件、市场比较法估价的操作步骤等。

一、市场比较法的含义

在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与

在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依

据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因

素等差别，修正得出待估土地的评估期日地价的方法。

市场法中的直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的

某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估

对象价值的一类方法。它包括但并不限于以下具体评估方法（具体方

法的名称可能并不完全统一）。例如，现行市价法、功能价值类比法、

价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法等。

二、市场比较法适用的估价对象和条件

（1）现行市价法。当评估对象本身具有现行市场价格或与评估

对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估

对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价

值。

（2）市价折扣法。市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考

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虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员

的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值

的方法。用数学式表达为：

资产评估价值=参照物成交价格×（1-价格折扣率）

（3）功能价值类比法（类比估价法）。功能价值类比法是以参

照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行

调整来估算评估对象价值的方法。根据资产的功能与其价值之间的线

性关系和指数关系的区别，其计算公式分别为：

①资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称为生产能力比

例法：

资产评估价值=参照物成交价格×评估对象生产能力/参照物生产

能力

②资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称为规模经济效

益指数法：

资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力/参照物生

产能力）

（4）价格指数调整法（物价指数法）。价格指数调整法是以参

照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准

日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对

象价值的方法。

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（5）成新率价格调整法。成新率价格调整法是以参照物的成交

价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率

调整估算出评估对象的价值。其计算公式为：

资产评估价值=参照物成交价格×评估对象成新率/参照物成新率

直接比较法直观简洁，便于操作，但通常对参照物与评估对象之

间的可比性要求较高。参照物与评估对象要达到相同或基本相同的程

度，或参照物与评估对象的差异主要体现在某一明显的因素上，如新

旧程度或交易时间先后等。

三、市场比较法的原理

(一)理论依据

经济主体在市场上的一切交易行为总是要追求利润最大化，即要

以最少的费用求得最大利润，因此在选择商品时都要选择效用高而价

格低的，如果效用与价格比较，价格过高，均会敬而远之。这种经济

主体的选择行为结果，在效用均等的商品之间产生替代作用，从而使

具有替代关系的商品之间在价格上相互牵制而趋于一致，这就是替代

原则，市场比较法就以这一原则为依据。因为有这种替代原则的作用，

就可以用类似土地的已知价格，比较求得未知待估土地的价格，得到

估价结果。从土地交易过程来看，从事土地交易时，当事人会依据替

代原则，将拟交易的土地价格与类似土地价格比较，然后决定是否进

行交易，所以市场比较法是符合当事人的现实经济行为的。

市场比较法正是以替代原理为主要理论依据，其基本原理如下图

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所示：

市场比较法是以替代原则为理论基础，因此具有现实性和富有说

服力。同时，只要有类似的土地买卖实例可以适用，不仅可以评估土

地价格，还可以利用相应的租赁实例，测算土地的租金，这就是租赁

实例比较法。当然，市场比较法要求土地市场比较发育，可以获得足

够的比较实例，因此它更适宜于市场比较发育地区经常性交易的土地