成果项目推进会.pptx

H项目推进一、商管专题汇报1、可行性业态再梳理2、办公产品与服务主张二、事业部专题汇报

在现有三大限制条件下，重点先看我们能做什么，哪些还有空间；其次看若改变限制条件，做其他产品，付出代价与收益是否对等。0、前提与问题首期组团塘苗路工专路ＡＢＣＤＦＥＧＨＩ文三路学院路C6C117F16F5F20F15F17F26F11F21F10F19F19F20F序号可提升空间GHI后期运营及服务ABAB商业定位？（方向一：1-3F商业定位，4-5F办公）EF产品标准CDCD做什么？（办公？办公+商业？办公+酒店式公寓？）前提：退出方式受限，9栋楼仅CD可重新规划，AB可改造1、科研用地（经营性）：无法出售，AB、CD大体量商业有经营风险；2、两本土地证：无法分割小产权散售，若补交土地出让金，既要解决分证又要解决转性问题；3、整体规划已定（交通动线、地库），各楼现状如下：GHI已交付使用（1-2F为商业，3-4F为办公）AB主体12F，预计16年年底交付使用（1-5F裙房商业，6F以上为办公）EF出地面，预计18年年中交付使用CD有规划，已报批，未开工GHI——已交付使用（1-2F为商业，3-4F为办公）AB——主体建成14-15F，预计16年年底交付使用（1-5F裙房为展示用途，层高，平面动线不完整，6F以上为办公）EF——出地面，预计18年年中交付使用（全部为办公）CD——有规划，已报批，未开工（规划为办公/办公+盒子商业）1、AB做什么类型的商业？是否改MALL？后续改造的成本和空间？2、CD可否有其他业态？后续重新规划的空间？对项目整体的影响？3、GHI+AB+EF+CD=？

序号可提升空间GHI后期运营及服务ABAB商业定位？（方向一：1-3F商业定位，4-5F办公）EF产品标准CDCD做什么？（办公？办公+商业？办公+酒店式公寓？）GHI已交付使用（1-2F为商业，3-4F为办公）AB主体12F，预计16年年底交付使用（1-5F裙房商业，6F以上为办公）EF出地面，预计18年年中交付使用CD有规划，已报批，未开工1、AB做什么类型的商业？是否改MALL？后续改造的成本和空间？2、CD可否有其他业态？后续重新规划的空间？对项目整体的影响？3、GHI+AB+EF+CD=？可行性业态再梳理酒店大户型酒店式公寓集中式商业市场可行性规划可行性报批可行性有较强的商务差旅需求周边多为4星商务酒店（房价400-600元/间.月）可定位商务四星（160间，700-800元/间.月）成立逻辑为住宅替代品、资源收藏品市场去化速度低本项目产品核心竞争力为地段售价与办公相当，且必须散售1.5KM内集中式商业匮乏，多为小体量零散社区配套/商务配套商业1KM内人口密集，约23万人可实现通廊式标准层但户型无阳台、卫生间需后期改造无景观资源需要公司层面突破面临可否办理按揭等市场化销售风险退出效益需要公司层面突破1、CD做什么综合考虑4大决策因素，酒店回报最低，酒店式公寓看似现金流可观，但需要跨越土地转性、分证、禁酒令3道难关，MALL有市场，但需与AB综合取舍。办公酒店办公酒店式公寓办公办公产品形态可实现（C栋高区可为酒店）办公外部动线可实现，地库可连通单层平面为一字型动线进深有限，北侧铺为单面铺需要公司层面突破对项目整体可充实配套，但效用不明显若报批突破，可回流现金助力办公租金提升少有整体收购酒店案例基金收购，退出难度高

序号可提升空间GHI后期运营及服务ABAB商业定位？（方向一：1-3F商业定位，4-5F办公）EF产品标准CDCD做什么？（办公？办公+商业？办公+酒店式公寓？）GHI已交付使用（1-2F为商业，3-4F为办公）AB主体12F，预计16年年底交付使用（1-5F裙房商业，6F以上为办公）EF出地面，预计18年年中交付使用CD有规划，已报批，未开工1、AB做什么类型的商业？是否改MALL？后续改造的成本和空间？2、CD可否有其他业态？后续重新规划的空间？对项目整体的影响？可行性业态再梳理服务于主力产品：办公，并充分考虑安全退出、报批风险方案一方案二方案三ABCD3、GHI+AB+EF+CD=？商业定位1-3F为配套类商业，4-5F为教育1-3F为主题性商业（约6000㎡）1-5F为MALL商业（约5万㎡=50*200*5F）可充分利用文三路、学院路展示面，最大化人流导入；CD产品状态较佳，但还需评估；AB无需改造；AB文三路、学院路界面浪费；1F2F3F1F1F2F3F1-5F为MALL商业CD可预留散售可能性；整体商业体量3-4万㎡，运营风险可控；中短期内（5年内）租金收益最大化，长期收益（5-10年）略低于方案三；2、AB改造成本可省；3、中短期收益、长期收益均不可观。规划可行性报批可行