2024年上海楼市形势分析及趋势研判（外）.pptx

2024年上海楼市上半年

形势分析及下半年趋势研判

2024年7月;;;

2024年1-6月2000万以上商品住宅成交套数为2859套，同比上涨52.9%。2000万以上住宅占比达到11.05%，比去年同期提高了7个百分点;;

从6月份成交数据来看，400万以内的住房占比达到73.61%，其中300万以内的就达到57.24%。“527”新政对上海二手房市场产生明显影响，外地单身人群对于市区的老破小有一定需求，同时，随着价格缩水，投资的价值也逐渐体现出来;;;;

2三次新政对上海楼市的影响 ;

第一次政策调整：2023年9月认房不认贷;

“认房不认贷”对外地有房贷记录客户和本地置换客户利好较大，短期内推动市场热度。9月一线城市新房环比回升，但同比不及去年同期，且第三季度一线城市成交规模同环比均下滑。新政两周后政策热度逐渐减退，受假期影响有小幅回落

一线城市2023年7-9月商品住宅销售面积一线城市近三年9月同期商品住宅销售面积;

政策两周后热度逐渐减退，周度成交出现下滑，主要是由于政策直接作用于正在看房的客户，前两周部分客户受政策推动快速购房；而部分客户二套变首套，预算提高需要重新选房，成交周期拉长；另外部分客户需要先出售二手房才能置换，9月一线城市二手房挂牌量都明显增加，二手房销售周期拉长，影响置换需求，未来仍需刚需入场，推动置换链条;

第一次政策调整出现一系列变化。除了市场热度增加，咨询的客户线索明显增加，看房的需求也明显上升，还有以下几个方面的变化：第一、置换型客户明显增加；第二、二套变首套，支付能力变强；第三、需求变化，有增加一个房间的需求，部分有看上游板块的倾向；第四、纯投资客户出现，购房目的纯投资；第五、部分客户表示新政刚出台，形势不明朗，期待更大力度的政策，比如降低首付比例等;

第二次政策：2023年12月普通住宅标准调整;

上海市场：“普通住宅标准”及二套首付比例调整后市场情况;

适用对象;

第三次政策调整：上海楼市关注热度明显上升;;;;

从来访客户类型来看，5/27-6/10期间受新政刺激释放的来访需求占比约35%，其中首付比例下降为首要动因、其次是二孩/多孩家庭、社保年限5改3等;;

80.0000;

政策面研判：2024年上海楼市政策会进一步宽松;

近5年上海商品住宅市场成交结构变化明显，成交主力从300-500万向500-800万迁移，同时300万以下成交量显著减少，从两端大的沙漏型转向中间大的纺锤体型。一是当前经济形势下，购房门槛的增高意味着真正刚需客群正在逐渐减少，而上海“刚需”客群多为在外地处置资产后在上海购房的改善客群，有一定购买力。二是在悲观收入预期影响下，改善需求置换不再拘泥于市区等特定区位情怀，偏好在熟悉区域选择满足面积、区位的项目进行置换，成交总价反而向下偏移

2020-2024年6月上海商品住宅分价段成交情况从总价分布来看，市场需求从“沙漏型”转向“纺锤体型”;

25%

20%

15%

10%

5%

0%

-5%

-10%;

?参考2022-2023年土拍季度成交平均值，2024年1季度土地成交240万平米

?参考M2同比增速=全国实际GDP增速+CPI增速+4%的调整值，带入2024年GDP增速4.5%-5.3% (参考世界银行和中科院预测值)，CPI增速0.4%(参考2023年前三季度同比增速)，2024年M2增速约为8.9%-9.7%

?2024年全年商品住宅成交量在720-840万平米之间;

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