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国内外物业管理发展现状

物业管理始于19世纪60年代的英国。当时正值英国工业化大发展，大量农民进入城市，出现了房屋出租。为维护住用者的权利，需要一套行之有效的管理方法，于是出现了专业的物业管理。自那以后，物业管理传遍世界各地，并受到各国的普遍重视。

目前美国、英国、中国香港等国家或地区的物业管理非常发达，受到政府、业主、住用者的欢迎，正处于蓬勃发展之中。

1、英、美的物业管理

英美的物业管理已成为社会化的服务行业，任何人、任何公司都可从事物业管理，只要具备条件，领取营业执照即可。这些物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。

英美的物业管理服务项目多，内容广泛，包括物业建设前后、物业使用全过程的管理。

管理方式非常灵活。业主或用户委托物业公司进行物业管理，而物业公司的管理方式非常灵活。小修工程、日常养护可由内部维修人员完成，而大、中工程可以采取承包方式转给别的专业公司完成。一个项目或工程如绿化管理，可单项承包也可整体承包。费用由双方协商，计费方法可依时间长短，也可按次计费。

物业管理服务收费由委托方与物业管理公司（或机构）商定，视市场供求状况、地区环境以及房屋的数量与质量由双方自由协商而定，一般无统一的标准。物业公司的管理费来源多渠道，有租金收入、服务费，甚至有政府补贴。

物业管理公司（机构）人员精干，效率高，固定人员少，一些项目尽可能临时聘请．可承包的就不设固定人员以节约开支。

2、中国香港的物业管理

香港已有40多年的物业管理历史，香港人的努力加上积极吸收外国的先进管理经验，使得香港的物业管理发展日趋成熟和完善，目前已形成一整套的管理体制和机构。

香港的住宅房屋按所有权性质可分为三类：一是公营房屋，即由政府投资建设，出售或出租给中低收人家庭的房屋，这类房屋由香港房屋署下辖的房屋管理处具体负责管理，机构健全，配有专业管理人员，管理方式灵活，一些项目常用招标或承包等方式交由专业公司完成。二是公私合营的房屋。三是私营房屋。后两类房屋产权一般用于私人所有，业主或业主委员会委托专业的物业管理公司对物业区域内的共同事务进行管理，提供服务。

香港物业公司的数量非常多。在香港，物业管理公司只需经工商登记就可以承揽业务，香港政府还没有对物业管理公司采取发牌制度（类似内地的资质证书）。因此，物业管理企业在香港数量非常多。

为管理好私人楼宇，香港政府颁布了《多层大厦（业主立案法团）条例》，倡导多层大厦业主组织法团，设立管理委员会。业主立案法团是全体业主组成的法定团体，管理委员会由业主大会上50％以上的业主通过成立，代表行业主立案法团的权利与责任。业主立案法团通过招标、协议或委托等方式聘请物业管理公司管理物业，监督管理公司的运作。管理公司与业主立案法团是聘用与被聘用的关系，管理公司之间为获聘而竟争激烈。

香港物业公司的经费全部来源于各业主的管理费，管理费的收取标准完全按照管理工作的实际支出而定。管理公司的一切费用，包括人员工资、办公费、设备保养费、清洁费、煤气费等都从所收的管理费中开支。管理公司的利润是从管理费支出中提取5％－15％这一比例的管理酬金而获得。管理公司的收支帐目必须定期公开，接受业主的监督，一些较大规模的维修工程，牵涉到大笔费用支出，须征询业主立案法团的意见方能进行，如未获准，物业公司不得坚持。

3、韩国、日本的物业管理

韩国和日本属于市场经济国家，物业管理发展的较为成熟。主要体现在以下几个方面：

物业管理的法律基础比较好。目前，韩国和日本物业管理的基本法律是区分所有法（区分所有权法）。

韩国、日本对从事物业管理的企业、人员均有很高的要求，并重视对从业人员的培训教育。韩国、日本的物业管理企业均需领取特别的经营许可证才能够从事物业管理。物业管理从业人员必须经过一定的考试并取得资格后才能担任管理职务。

物业管理的社会环境比较好。一是公众积极参与物业管理；二是业主接受花钱买服务的管理形式。由于激烈的市场竞争，各种物业公司的服务收费水平平均化，所以业主的费用标准相对明确，业主支付物业管理费是天经地义的事情，如果拒付物业管理费是违背社会道德规范和国家法律的。

物业管理企业的专业化程度高。韩国和日本的大厦及住宅的管理水平比较齐整。房屋的维修保养及时，没有失修失养的现象；大厦及住宅均很清洁，基本没有卫生死角。韩国、日本一般居住区的管理水平大约达到我国的全国优秀小区的管理水平。

韩国、日本的物业管理专业化水平高的另外一个表现是其社会分工的程度也高。物业管理企业与社会其它水、电、气、维修等行业的分工和协作关系紧密。在一些比较小的住宅或大厦中，业主们比较容易地通过这种高度专业化的社会分工实现自我管理。

韩国、日本物业管理发展的一个特点是政府依*社会中介组织实现对物业管理行业的规范和管理。韩国物业管理的全国性组织是住宅管理协会。日本