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行业研究

证券研究报告房地产2022年12月12日

房地产行业深度研究报告

推荐（维持）

国央企的逆势机遇

2022年国央企在销售、融资、拿地端的优势开始大幅显现。1）销售端：虽然华创证券研究所

当前全行业销售仍较为疲弱，但以克而瑞权益口径销售金额看，TOP50的国央

企已连续两个月保持正增长，国央企和民企之间的销售增速差距大幅打开。前证券分析师：单戈

期国央企的销售抗跌主要在于高能级城市布局，而2022年7月断贷风波后，

邮箱：shange@

国央企良好的信用资质使得销售反弹。预计2023年国央企仍将保持明显的销

执业编号：S0360522110001

售优势，而在国央企之间销售均价和销售增速也存在显著的正相关关系。2）

拿地端：缩表压力下，2022年土地市场持续冷清，但以克而瑞拿地排行榜看，

TOP100房企里国央企拿地金额占比提升至80%，部分国央企如越秀地产、华行业基本数据

发股份等在有较高销售增速的同时，也保持了较大的拿地力度。3）融资端：占比%

境内国央企公开市场融资逆势增长40%，宽松的融资环境不仅让国央企有息股票家数(只)1260.02

负债规模基本保持稳定，同时短期有息负债占比逐步降低至26%，而民企在负总市值(亿元)18,130.861.99

流通市值(亿元)17,155.132.49

债收缩的背景下，短期有息负债占比提升至45%。

相对指数表现

2022年国央企在核心城市保持一定拿地强度，助力2023年销售。当前融资环%1M6M12M

境的改善预计将在2023年传导至高能级城市土地市场，继而改善居民对于高绝对表现18.8%11.3%4.1%

能级城市商品房房价的预期。高能级城市布局的房企及2022年在高能级城市相对表现11.2%15.6%25.3%

逆周期加大拿地力度的房企预计将有结构性机会。梳理核心16个城市发现：

1）2023年供应土地质量提升，在溢价率较低的背景下，土地楼面均价反而大2021-12-10~2022-12-09

15%

幅抬升；2）国央企拿地金额占比大幅提升至84%，其中华发