2021年房地产估价师《房地产估价案例与分析》试题.pdf

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2021年房地产估价师《房地产估价案例与分析》试题1

一、问答题（共3题，每题10分）。

（一）某评估公司接受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评

估。估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为

4500m2，2002年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/m2。甲

公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元/m2，

而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合

理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？

（二）某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1-4层

为商业裙楼，2-20层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。现该

企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层的住宅部分向银行

申请抵押贷款。请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定

评估价值时的主要因素。

（三）有一临街商铺要转让，建筑面积500m2，土地使用年限40年，

自2000年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，

租期为2年，自2001年10月13日计。当地商业房地产租赁的综合

税率为租金收入的10%，现转让价格为510万元。假如你欲购买该商

铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。请回答根据上述资

料你能否决定购买？为什么？

二、单项选择题（共10题，每题2分）。

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（一）甲房地产公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需

要三年时间，目前市场对该类房地产的需求较旺，但由于周围正在规

划或建设较多的住宅小区，预计在今后三年内的住宅空置率会从目前

的2%上升至10%左右。问：甲公司拟将其所拥有的该项目的部分土地

向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是（）。

A、因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法（现金流量法）

估价时，预计未来房屋售价，可适当比同类房屋售价高。

B、因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法（现金流量法）

估价时，预计未来房屋售价，可适当予以降低。

C、该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全

部土地的价值。

D、该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价。

（二）卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈

旧的二手房买卖合同（以下称合同1）和房屋装修合同（以下称合同

2），合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房

后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%

的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，

7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门

申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确

的答案：

1、估价时点是（）

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A、2002年4月25日

B、2002年5月25日

C、2002年7月25日

D、2002年7月25日以后的某一天

2、估价的价值范围应是（）

A、合同1规定的房款

B、合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%

C、合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%

D、合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费

（三）某商场土地为有偿出让取得，现拟整体出售，为此于2002年

5月30日以收益法为主进行了估价，价值为1200万元，后因故未能

立即成交。2002年8月商场投资100万元建成了一座自动扶梯用于

连接商场的一楼和二楼，随后于2002年8月30日再次为出售商场而

进行评估，估价仍以收益法为主，估得商场价值为1280万元，问：

1、确定商场在2002年8月30