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汇总分时度假与产权酒店

分时度假

分时度假就是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其

使用权分成若干个周次，按10至40年甚至更长的期限，以会员制的

方式一次性出售给客户，会员获得每年到酒店或度假村住宿7天的一

种休闲度假方式。并且通过交换服务系统会员把自己的客房使用权与

其他会员异地客房使用权进行交换，以此实现低成本的到各地旅游度

假的目的。

顾客购买了一个时段（即一周）的使用权后，即可每年在此享受

一个星期的度假。同时，顾客还享有时段权益的转让、馈赠、继承等

系列权益，以及对公共配套设施的优惠使用权。顾客还可以用自己购

买的时段，去“交换”同属于一个交换服务网络中的任何一家酒店或度

假村的另一个时段，从而达到前往不同地方旅游住宿的目的。在一些

发达国家，“分时度假”已成为普通人生活中旅游休闲的重要组成部分，

但对于多数中国老百姓来说，这还是一个陌生的、甚至带有误解的概

念股。

分时度假概念具有两重含义：一个是分时使用权，一个是度假时

段的交换。

产权式的分时度假

产权式分时度假是指酒店把每套客房分割出52份共有产权，按

份销售给购买人，购买人拥有该套房子五十二分之一的产权，每年可

使用一周。该酒店住宿权还可通过交换网络和该网络内的其它酒店业

主进行住宿交换。因拥有客房产权自然也享有增值、转让、馈赠、继

承等系列权利。

产权酒店

所谓所谓产权式酒店产权式酒店，就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即

开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资

者。每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资

置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，

同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。

产权酒店概念的实质就是迎合普通老百姓的不动产投资理财需

求。产权酒店商业模式和国外的权益性房地产投资基金、房地产有限

合伙企业较类似，都是为了帮助大众投资者共同参与大型经营型住宿

业房地产的投资行为，目的是获得房地产增值和经营收益。

当前市场上出现的产权酒店类型包括为各类商务旅游、旅游观光

和休闲度假旅游者提供住宿服务，是指分布在商务和旅游城市、旅游

风景区、旅游度假区的各类以投资经营为主要目的的旅游星级酒店、

全套房酒店、公寓式酒店、度假酒店、服务式公寓、主题酒店（或精

品酒店）、经济型酒店。

产权式酒店为资本运作、产品开发、资产经营、旅游休闲度假创

造了一个互动平台，是一种结合了金融业、房地产业和旅游业的复合

型产品，它使产业链上的每一个环节资源都得到了充分的发挥，并最

终得以实现产权式酒店开发、投资和消费价值的多方双赢。

根据对国际旅游房产发展经验的总结，以及对国际旅游房产市场

需求内在因素的深度分析，结合对现阶段中国产权式酒店现象的研究，

以投资和消费需求动机区分。

国内类型

■消费类旅游房产——休闲度假消费类，如：各类分时度假酒店物业

■休闲度假住所——房产投资+休闲度假，如：各类休闲度假第二住

所

■商业经营型产权酒店——经营收益+物业增值，如：星级酒店、服

务式公寓、经济型酒店、度假村等。

产权式酒店产品类型众多，用地性质也不尽相同，国内产权酒店

用地性质概括如下：

■商业性质用地——传统的旅游星级宾馆、酒店立项，土地批租年限

为40年

■综合类用地——商住两用，即，商业和住宅综合用地，带有裙房的

商务公寓或写字楼，土地批租年限为50年。

■住宅用地——纯住宅类酒店式公寓、别墅，土地批租年限为70年。

投资风险

由于客房年度利润分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈

余，因此业主只要投资金额不多的首付，就可不再投入，大约15～

20年后取得产权。经营有方的酒店通常还可带来物业的增值效应。

一般情况下，投资人拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权，可以

作为一般投资者在郊区的第二居所或企事业单位的度假基地。

法律及风险问题

一、酒店物业的购买

今市场上的分时度假产品，有的是购买度假酒店的客房时段的使

用权，有的是购买某单元物业（产权酒店）。不管那种方式，都是通

过购买的形式取得酒店物业的所有权或者某客房