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房屋质量缺陷种类及其导致的房地产损失评估

陈力

房屋保值，是每一个房屋所有者必然关心的事情。但是购房者取得的房屋往往会存在一些质量缺陷，并

因此而产生了价值损失，甚至导致赔偿纠纷。由专业的房地产评估机构对房屋质量缺陷损失进行评估，是

北京市政府建设部门推出的一项举措。其目的在于为解决矛盾双方因房屋质量缺陷引发的经济纠纷提供一

个新的途径，促进矛盾的和谐解决；同时也为行政、司法提供较为专业的调处和审判依据。

用估价方式解决房屋质量缺陷损失问题，对评估师的专业素质和技术水平提出了较高的要求。评估师既

要了解房屋建筑知识，又要能识别房屋缺陷类型，并能灵活运用估价方法。本文从分析房屋质量缺陷种类

入手，结合评估中一些实例和遇到的问题，对质量缺陷产生的原因、如何选择评估方法等进行了分析研究，

希望能对房屋质量缺陷损失评估的进一步完善和应用起到积极的作用。

一、房屋质量缺陷的分类

首先，将房屋质量缺陷按性质、可修复状态和缺陷存续时间进行分类如表1。

表1房屋质量缺陷分类表

类型特征分类Ⅰ分类Ⅱ分类Ⅲ

按照缺陷

房屋实体质量缺陷房屋功能质量缺陷房屋环境质量缺陷

性质分类

按照可修复状态

可修复房屋质量缺陷不可修复质量缺陷

分类

按缺陷存续时间

暂时性房屋质量缺陷永久性房屋质量缺陷

分类

说明：

房屋实体质量缺陷是指墙、梁、板、柱等主体结构和装修维护材料的强度、几何尺寸及外观缺陷如：

裂缝、沉降、孔洞、露筋、加渣、蜂窝、疏松等直接威胁房屋安全或未达到设计的合格标准。

房屋功能质量缺陷是实体质量缺陷不明显，尚未威胁到房屋安全或暖卫、电气设备等缺陷造成无法完全

满足设计使用要求。如：层高不足、墙面返潮、地面倒坡、、地漏反臭、暖气不热等问题。

房屋环境质量缺陷是指室内采光不足、通风不畅、装修污染、有害气体严重超标或室外绿化率不足，配

套设施不齐全，受高压线、噪音、光污染等影响对住户的正常使用造成威胁。

可修复房屋质量缺陷是指修复施工技术上可能、经济上可行质量缺陷。

不可修复房屋质量缺陷是指技术上不可能或经济上不可行，因而不能修复的房屋质量缺陷。

暂时性房屋质量缺陷是指房屋修复后，质量缺陷可以完全消除，安全、耐久、适用等方面能够符合国

家相应标准以及合同约定的质量缺陷。

永久性房屋质量缺陷是指不可修复，或虽经修复后房屋可以安全使用，但在耐久性、适用性等方面达不

到原标准的质量缺陷。

二、房屋质量缺陷的认定及评估基本方法

1、屋质量缺陷的认定

认定房屋质量缺陷的方式，《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》提出了三种：分别是认可、鉴定和评

定。三种认定方式均要求有书面协议或者报告作为评估依据，其根本区别在于认定报告出处不同所带来的

法律效力的不同，见表2。

表2屋质量缺陷认定分类表

认定方式认可鉴定评定

技术支撑

结论来源相关当事人共识法定资质的鉴定机构房地产评估机构

虽然三种方式均可以作为评估报告的依据，然而出于专业技术水平的差异，鉴定具有最高的权威性和法

律效力，其次为评定，最后是认可。根据笔者对北京市若干实例的调查统计，三种方式所占比例分别为：

认可56%，鉴定33%，评定11%：

显然，当缺陷产生原因简单清晰明显，如装饰、防水、采光等，相关各方易达成共识时，多采用认可或

评定方式。而涉及结构安全或已发生司法纠纷的项目，因鉴定是三种认定方式中专业性最强，公信力最大

的方式，往往优先选用具有资质的专业机构进行鉴定。

2、评估基本方法

《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》中推行的估价方法有四种：成本法、资本化法、价差法、市场比

较法。

鉴于房屋质量缺陷价格评估的复杂性，估价方法往往不能事先设定。选用估价方法不但要根据房屋质量缺

陷的分类，而且与房屋质量缺陷的认定和修复方案有关联。评估方法选取是否得当以及评估结果的客观公

正性直接影响到当事人的接受能力。

三、案例与分析