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不同目的下的房地产价格评估

房地产评估需要明晰评估目的，在确定评估目的后才能正确的评估房地产

价值，不同评估目的下的房地产评估的方法选用，评估依据,注意事项都不尽相

同，下面就介绍一下几种常见的评估目的下的房地产价格评估.

1.房地产转让价格评估

（1)房地产转让价格评估,应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民

共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转

让管理规定》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。

（2）房地产转让价格评估，包括建设用地使用权、在建工程、已建成的房

屋等房地产转让估价，可评估市场价值、卖方要价、买方出价、买卖双方协议价

等。

（3）在评估卖方要价、买方出价、买卖双方协议价中，应特别关注买卖双

方的交易条件约定，明确是买卖双方各自正常负担交易税费,还是买方或卖方负

担所有交易税费。

（4)房地产转让价格评估，宜采用比较法、收益法，可采用成本法，其中待

开发房地产应采用假设开发法。

（5)以划拨方式取得建设用地使用权的，转让房地产时应符合国家法律、法

规的规定，其转让评估应另外给出转让价格中所含的土地收益值,并应注意国家

对土地收益的处理规定，同时在评估报告中说明.

2。房地产租赁价格评估

（1）房地产租赁价格评估，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、

《中华人民共和国土地管理法》、《商品房屋租赁管理办法》等法律、法规以及

当地制定的实施办法和其他有关规定进行。

(2)从事生产、经营活动的房地产和商品住宅的租赁价格评估，可根据估价

目的评估市场租金或其他特定租金。保障性住房的租赁价格评估，应执行国家和

住房所在地的人民政府规定的租赁政策.

（3）房地产租赁价格评估，可采用比较法、收益法、成本法。

(4）以营利为目的出租划拨建设用地使用权上的房屋，其租赁价格评估应另

外给出租金中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定,同时在

评估报告中说明。

3.房地产抵押价格评估

（1）房地产抵押价格评估,应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民

共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管

理办法》、《房地产抵押估价指导意见》等法律、法规以及当地制定的实施办法

和其他有关规定进行。

(2）房地产抵押价格评估,包括设立抵押权时的房地产估价、抵押权存续期

间的房地产估价、为实现抵押权而进行的房地产估价。

(3)设立抵押权时的房地产估价,应评估估价对象在假定未设立法定优先受偿

权下的价值、注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款和抵押价值,并应进行估

价对象变现能力分析,作出有关风险提示。

（4)抵押价值应为估价对象在假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注

册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的余值。法定优先受偿款应为假定在价

值日期实现抵押权时，依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的

债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款,但不包括

为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用等费用，以及营业税及附

加、所得税、土地增值税、印花税等税金。

(5）评估房地产抵押价值应遵循谨慎原则,在存在不确定因素的情况下作出

估价相关判断时，应保持应有的谨慎，充分估计抵押房地产在实现抵押权时可能

受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权下

的价值，不低估注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款.

（6）评估已出租房地产的抵押价值,合同租金低于市场租金的,假定未设立法

定优先受偿权下的价值应为出租人权益价值;合同租金高于市场租金的，假定未

设立法定优先受偿权下的价值应为无租约限制价值.

(7）估价对象的建设用地使用权是以划拨方式取得的，应选择下列方式之一

评估其抵押价值：

①直接评估在划拨建设用地使用权状况下的抵押价值；

②首先评估在出让建设用地使用权状况下的抵押价值，该出让建设用地使用

权的使用期限设定为自价值日期起计算的相应用途法定出让最高年限，然后减去

由划拨建设用地使用权转变为出让建设用地使用权应支付的出让金等费用.采用

上述两种方式进行评估，均应在估价报告中注明由划拨建设用地使用权转变为出

让建设用地使用权应支付的出让金等费用。该费用应按当地政府规定的标准进行

测