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近几年我国房地产信托业务的风险控制策略研究

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陈明慧

摘要：随着房地产信托行业的迅速发展，与此同时一系列的风险问题也不断出现。因此，加强房地产投资信托风险管理不仅对房地产投资信托本身有利，而且对整个房地产和资本市场健康发展也具有重要影响。加强对房地产信托风险的控制和管理显得尤为紧迫和必要，防范和控制风险是保障信托业可持续发展的重要环节。本文对房地产信托业务常见的风险问题进行了深入分析，并提出几种切实可行的措施，以此来防范信托风险的发生。

关键词：房地产信托；风险识别；风险管理

：F83文献标志码：A：1002-2589（2018）03-0130-03

“房地产投资信托”起源于20世纪60年代的美国，从那以后便逐步扩展到欧洲、澳大利亚及日本、韩国、新加坡和中国香港、中国台湾等国家和地区。从20世纪90年代以来，房地产行业在我国迅速崛起并迅猛发展，已经成为目前我国影响最大、国民经济中最重要的支柱性产业之一。信托作为房地产投资项目的另一融资渠道已经被越来越多的房地产企业所接受。房地产信托为金融市场的发展补充了新鲜的活力，研究房地产信托业务的风险问题对于我国房地产信托业务的良性发展有至关重要的作用。

一、房地产信托发展现状分析

房地产信托（RealEstateInvestmentTrust），简称REITS，房地产信托是一种以发行收益凭证的方式汇集特定众多投资者资金，由特定的投资机构对收益型的商业性房地产进行投资和经营管理，并将投资收益按照一定的比例分配给投资者的一种信托基金制度。独立性、灵活性和经济性也是房地产信托的几大特点，也正是由于这些特点和优势，使得房地产行业的资金链紧张问题得到缓解，但与此同时也使其自身的发展迈上了一个台阶[1]。

以下图表通过对统计数据的分析，针对我国房地产信托业务自2010年起至2015年各信托业务类型新增金额以及新增项目个数的变化进行了综合分析。结果如下：

由图可知，从2010年至2015年我国集合信托业务类型和财产信托业务类型的新增金额总体上是呈上升趋势的。2012年至2013年上半年的单一信托产品新增金额基本呈直线上升趋势，但是从2013年下半年至2015年却呈下降趋势。针对折线图的整体走势，具体分析如下。

可以说2012年对于中国信托业来说是至关重要的一年。但2012年以来，信托行业信托产品兑付风险的暴露却日渐频繁，信托业频频爆发的兑付危机折射出了信托业发生的深层次困境。首先，对于暴露出的这些危机，信托公司究竟该如何处理，以及能否保证自己的处理可以使投资者感到满意，舆论上给予了空前广泛的关注；其次，从以上图表中显示的数据可以看出，2012年一年的信托业务的新增金额为453262971万元，达到了这组数据的峰值。这对于国民经济的上涨以及我国房地产行业的经济繁荣都产生了巨大的影响，不得不承认这对于信托业来讲无疑具有划时代的意义[2]。

但是从2013年上半年以后房地产信托又开始走下坡路。2013年，房地产信托业发展的外部条件是十分艰巨的。不仅经济上的不景气给信托公司带来了经营上的困难，而且利率的市场化也增加了信托行业经营与发展上的困难，但令人感到喜悦的是，2013年年末信托公司主要业务数据表明，信托业承受住了上述的种种艰难与考验，并且一直保持着信托行业的良性发展，面对人们的种种质疑与揣测，我国房地产行业依然交出了令人满意的答卷[3]。

自2013年以来，2014年信托业面临着经济与行业的双重压力，结束了其自身高速发展的阶段，进入新的发展期。2014年4月8日，银监会办公厅发布的《关于信托公司风险监管的指导意见》（银监办发〔2014〕99号）明确提出了信托行业进入发展新阶段时需要达成的目标以及如何达到目标的方法途径。准确地说来，2014年是信托行业步入全新发展阶段的“元年”。信托業务发展阶段的转变是令人感到欣慰的，与此同时，信托业也面临着各种各样的风险，如业绩下滑、财务风险、融资风险增加等方面的挑战[4]。

2015年，信托业取得了巨大突破。2015年就国家的宏观经济发展来说，总体上是稳步前进的，并且在稳步发展中取得了巨大进步。我国的国内生产总值实现了6.9%的增长率，在经济建设方面取得了巨大突破，中国信托业协会发布“2015年信托公司业务数据”各项指标表明：信托业在其发展过程中，经历了认识新常态，适应新常态，并逐渐引领新常态的过程，尤其是2015年的股市波动对其提出了巨大的挑战，但是正是在这种挑战中，我国的信托业发现了新的市场机会并且抓住了这个机会，培育出新的强大的增长力，在其发展过程中信托业提高了对产品质量的关注度，重点抓质量。并且在2016年的第4季度行业的资产发展规模也愈来愈大，信托行业的经营收入和营业利润更是一路上涨。仅2015年，信托资产的规模就达到了1