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对我国住房抵押贷款提前还贷风险的研究

摘要：随着我国房价的持续走高，住房抵押贷款一方面已经成为我国居民购房的一种普遍方式，另一方面也在银行的资产中占据着越来越重要的地位。但近年来，这种贷款提前还贷已经成为一种热潮，特别由于在上海、广东、江苏等地均发生了大规模的提前还贷现象，给各大商业银行带来较大的风险，影响了它们的正常经营，使得各商业银行开始重视这一现象。由此，本文从居民住房抵押贷款提前还贷的现象谈起，分析了这种行为的多方缘由，探讨了提前还贷给银行带来的风险，以及进一步深入探索目前我国商业银行对提前还贷风险管理的现状分析，并提出了商业银行应对提前还贷风险管理的创新思路。

关键词：住房抵押贷款；提前还贷行为；金融风险

中国老百姓自古以来素有重土安迁的心理，拥有一套自己的住宅被许多人视为一生中最重要的事情之一。但是中国现今的住宅情况却不容乐观。随着市场经济的进一步走向成熟，房屋已经成为商品，参与市场的流通买卖，再加上我国人口数量众多，城乡区域人口分布不均，城镇用地稀缺，导致城市房价居高不下。在这种形势下，大多数普遍的中等收入的家庭都会选择向银行贷款，即办理住房抵押贷款的方式来减轻一次性付款负担。

但是，不可否认，这种个人住房抵押贷款以其新颖独特的运作方式给大众带来诸多便利的同时，也出现了许多问题，其中以提前还贷风险为核心问题。这种行为对于商业银行等金融信贷机构显然是不利的。面对风险的加大，商业银行要重视风险防范的相应对策。

一、居民住房贷款提前还贷的现状

每年的年底，，是个“丰收”的时候。有了钱，一些购房者纷纷开始考虑提前还贷，以减轻贷款利息压力。近几年来，年底提前还贷已经成惯例，而且有明显升温的趋势。

2007年，中国人民银行连续五次加息，房贷利息连连上调，购房者承担着沉重还贷负担，为此各地出现了提前还贷的一个“小高潮”。以建设银行南京分行为例，07年1-9月份，该行共发放个人住房贷款14.7亿元，而同期还款就高达7.98亿元，所占比例高达55%，其中有2亿元正常还款，提前还款余额高达5.98亿元。再如中信银行某网点自开办业务以来，总共才发放4000多万个人住房贷款，而提前还贷就高达500万元-600万元。各大银行支行房贷部都纷纷抱怨“压力特别大”。

从2008年来，央行“习惯”的加息变成了连续降息，虽然贷款率降了不少，但是在全球金融风暴的爆发，几年来已经成惯例的年末提前还贷热，去年并明

显降温。上海证券报在2008年6月份曾做过一份关于购房者提前还贷行为的市场调查。调查结束可以看出半数购房者认为08年提前还贷很划算。调查如下：

1.您是否选择过提前还贷？

A.是。68%

B.否。32%

2.在当前物价指数高企的状况下，您认为提前还贷长期看来是否划算？

A.划算。50%

B.不划算。30%

C.说不清。20%

3.在一些房价持续下跌的城市，您认为银行是否会出项大量不良贷款？

A.会。68%

B.不会。7%

C.说不清。25%

4.您认为提前还贷的主要原因是什么？

A.利率频繁上调。51%

B.家庭收入提高。11%

C.没有其他合适的投资项目。38%

而在2009年，伴随着经济危机的步伐，中国人民也进入了牛年。在目前严峻的经济形势下，金融危机已经是我们日常关注的问题，全球各国固定收益类理财产品的收益也持续下跌，许多拿了房贷的人仍然在考虑提前偿还一部分贷款，从深圳发展银行杭州分行的一组数据显示，2009年1月该行存量房贷提前还贷额比08年同期增长了15%。。其中，提前还部分贷款的人居多，一般在5万元至10万元间。那么在当前这种形势下，以减轻后续的还贷压力，改善生活条件，于是一定会再次掀起了提前还贷热潮。所谓提前还贷是指借款人在某期偿还的本金额超过当期预定的偿还本金额。

二、我国住房抵押贷款提前还贷行为的诱因分析

纵观这几年以来，我国居民面对如此复杂且瞬息万变的金融环境，促使他们选择提前还贷的因素很多也很复杂。

1．居民收入水平的大幅提高

我国经济一直保持着较快的发展速度，这意味着居民的收入水平也在不断地增长，而且增长速度越来越快。来自中国人民银行营业管理部的数据表明，2008年北京市居民人民币储蓄存款年底余额为11955.2亿元，比年初增长2799.8万亿元，同比多增2347.3亿元。从这些数据能看出，许多拿了房贷的购房者在一段时期有了一定收入积累，具备了提前还贷的能力。因此居民收入水平的大幅度提高，为提前还贷提供了充足的物质基础。

2．中国老百姓受传统观念的影响

（1）文化因素。中国老百姓买房贷款是多数的，受传统理财观念的影响，这些人基本上不懂得如何去理财，更不会冒很大的风险去投资股票，基金。因此在购房者手中有一定得积蓄时，就会愿