土地投资价值分析开题报告.pdf

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毕业设计（论文）

开题报告

题目名称：郑政出〔2020〕49号地块投资价值分析

院系名称：经济治理学院

班级：工程治理xxx

学号：4120

学生姓名：xxx

指导教师：xxx

2011年02月

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一、选题依据

（一）背景

(1)假设开发法作为房地产估价重要方法之一，也称剩余法，是指项目开发

完成后预计可实现的项目开发价值，扣除项目的建造成本、管理费用、销售费用、

融资费用、税费和利润等，以此估算土地使用权的客观、合理的价格的方法，其

被广泛应用的公式为：地价=项目开发价值—建造成本—管理费—销售费用—利

息—税费—利润。假设开发法为房地产的评估和房地产项目投资评价活动提供了

合适的方法和多方面的技术保障，应用范围较广。但随着我国房地产市场的快速

发展，房地产估价外部环境的变化，房地产价值评估和房地产项目投资评价实践

的积累，假设开发法在我国房地产市场中的应用面临着更加复杂的环境，其应用

情境都有哪些，在实际运用该方法时还存在哪些难点，如何解决这些难点，假设

开发法的应用发展趋势如何——这种方法在我国房地产市场中的应用尚需讨论。

(2)郑政出（2010）49号地块，位于金岱路北、腾飞路西，面积万平方米（约

合亩），建筑高度≤80,容积率≤，建筑密度≤25，绿地率≥30，土地用途为城镇

住宅。相关建筑要求：套型建筑面积90平方米以下住房面积，不得低于建筑面

积70%，最大套型面积不得超过144平方米。近几年“地王”的不断出现，使土

地的实际价格与出让价格偏离。如何根据自身及市场条件对土地进行投资和利用

是土地投资活动成败的关键。如果地价超出了公司对地块价值的估计,即使位置

再优越,没有利润的话也无法承受。所以在我国土地投资价值的分析是十分必要

的。本文就是在这种背景下展开的。

（二）意义

（1）当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是惟一实用的估

价方法。在估价实践中，假设开发法经常用于评估地价，但实际上假设开发法可

以用于评估一切非最终产品的房地产，例如：用于建造房屋的生地、毛地或熟地，

用于可改造为新房的旧房，未完成的房地产开发项目或未完工的在建工程等等。

房地产开发项目投资评价是基于具有投资潜力的待开发房地产进行的房地产投

资效果评价，其过程恰恰也体现了假设开发法的基本思想。因此研究假设开发法

的应用能够更好的服务于土地投资价值分析等经济活动。

（2）土地投资价值分析报告是房地产开发商在进行投资决策是的重要依据，

它要求在掌握土地基本投资额的基础上，对项目背景、宏观环境、微观环境、相

关产业、地理位置、资源和能力、SWOT、市场详细情况、销售策略、财务详细评

价、项目价值估算等进行分析研究，更能反映项目各项经济指标，得出对土地价

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值的正确和客观的认识，从而得出更科学、更客观的结论。

（3）对企业或项目法人而言，利用土地投资价值分析报告可以对地块的投融

资方案以及未来收益等进行自我诊断和预知，以适应资本市场的投资要求，进而

达到在资本市场上融资的目的。

（三）国内外研究现状及发展趋势

（1）国际上房地产估价方法可以分为两大类，一是以英国为代表的英联邦

国家，采用五种基本方法：市场比较法、收益法、成本法、利润法、剩余法。他

们认为，在市场发达情况下，直接根据市场信息估价更为可靠。二是以美国为代

表的北美、日本等国家，采用三种基本方法：市场比较法、收益法、成本法。他

们认为，通过建立具体的数学模型来评估更为公平合理，因此要求对一宗房地产

的估价尽量同时采用三种方法，以便作出比较分析。目前世界各国房地产估价理

论和实践更多采用的是后一种方法体系。在经典的教科书中，根据多方法相比较

原则，常常运用某一种估价方法时，也会引用别的估价方法。例如，在运用成本

法估价时，可能会在评估估价对象的土地价格时采用市场比较法；收益