《企业财务会计实务》6项目六投资性房地产的核算 教学课件.pptxVIP

项目六投资性房地产的核算任务一认知投资性房地产

任务一认知投资性房地产一、投资性房地产的定义与特征（一）投资性房地产的定义投资性房地产，是指为了赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

任务一认知投资性房地产（二）投资性房地产的特征投资性房地产具有以下特征：1、投资性房地产是一种经营性活动投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，其目的是为了增值后转让赚取增值收益，也是为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。

任务一认知投资性房地产2、投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于出售的房地产投资性房地产是区别于企业用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售的房地产，是企业用于赚取租金或增值收益的一种活动，甚至成为个别企业的主营业务。这就需要将投资性房地产单独作为一项资产核算与反映，从而更加清晰地反映企业所持有房地产的构成情况和盈利能力。

任务一认知投资性房地产二、投资性房地产的范围投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。（一）属于投资性房地产的项目1、已出租的土地使用权已出租的土地使用权，是指企业提供出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。所谓的出让，是指企业在一级市场上以交纳土地出让金的方式取得的土地使用权；所谓的转让，是指企业在二级市场上接受其他单位转让的土地使用权。

任务一认知投资性房地产2、持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。土地使用权在我国属于稀缺资源，国家严格限制与之相关的投机行为，因此在我国实务中，持有并准备增值后转让的土地使用权这种情况较少。

任务一认知投资性房地产3、已出租的建筑物已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物，主要包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。企业在判断和确认已出租的建筑物时，应当把握以下要点：（1）用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。

任务一认知投资性房地产（2）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。例如，企业将其办公楼出租，同时向承租人提供维护、保安等日常辅助服务，企业应当将其确认为投资性房地产。

任务一认知投资性房地产（二）不属于投资性房地产的项目1、自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，包括自用建筑物（固定资产）和自用土地使用权（无形资产）。2、作为存货的房地产，通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

任务一认知投资性房地产在实务中，存在某项房地产部分自用或作为存货销售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。该项房产自用的部分，以及不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当分别确认为固定资产和无形资产。例如，甲房地产开发商建造了一栋商住两用楼盘，一层出租给一家大型超市，已签订了经营租赁合同；其余楼层均为普通住宅正在公开销售中。这种情况下，如果一层商铺能够单独计量和出售，应当确认为甲房地产开发商的投资性房地产，其余楼层为甲房地产开发商的存货，即开发产品。

任务二投资性房地产的确认与初始计量一、投资性房地产的确认与初始计量投资性房地产只有在符合定义的前提下，并同时满足下列条件的，才能予以确认:（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

任务二投资性房地产的确认与初始计量（一）外购投资性房地产的确认与初始计量企业外购的房地产，只有在购入的同时开始对外出租或用于资本增值，才能作为投资性房地产加以确认。企业购入的房地产，自用一段时间后再改为出租或用于