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浅谈商业银行对房地产企业信贷的分析

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李沐鸿

摘要：我国的房地产企业经历了连续几年突飞猛进的发展，而在房地产市场的发展过程中，银行业起到了重要的推动作用。银行业的投入所占的比重也是相当大的。目前，房地产价格一路飙升，而房地产行业属于资本密集型行业，基于资金短缺以及转嫁风险的需要，其资金来源主要是银行贷款。这就出现了房地产行业与金融业、资产价格与信贷增加如影随形的局面。

关键词：房地产市场；信贷；银行业；调控

房地产行业是我国的国民经济支柱产业，也是商业银行信贷资金主要投向行业，自国务院确定房地产行业为中国支柱产业以来，房地产市场得到了快速发展，但也相继出现了部分城市房地产过热、价格不合理上涨、有效供给不足、无效供给过剩、市场运作不规范等不合理现象。为此，我国政府针对房地产领域出台了一系列宏观调控措施，如何保证银行房地产开发贷款资金的安全，避免市场风险，已成为商业银行资产质量健康发展的重中之重。

一、房地产企业在银行的信贷过程分析

1、地产开发阶段。承担土地一级开发的有土地储备中心、土地出让单位、项目公司以及土地出资（合作）者。这三类单位都有银行贷款介入，他们的还贷资金又主要来源于土地转让。

2、房地产开发阶段。房地产开发企业的资金主要来源于自筹资金、国内贷款及其他。房地产开发企业取得贷款后，将部分资金支付给地产一级开发商，这也使银行对地产开发阶段的贷款收回。房地产开发企业通常将工程分为一期、二期、三期等，启动项目后着力开发一期，在取得销售许可证等“五证”齐全后预售商品房，获得预售收入并用该资金开发二期，实现循环开发。

3、房地产销售阶段。银行向购房者提供按揭贷款等服务，房地产开发企业将取得的销售收入支付建筑安装企业的代垫资金和对项目开发贷款进行还贷，银行通过回收购房者还贷资金实现整个房地产信贷资金的“回笼”。

二、商业银行给房地产开发贷款的主要风险

（一）信用风险

在商业银行的业务经营过程中，由借款者的违约行为所导致的信用风险是商业银行最大的风险来源之一。借款者到期不能或不愿偿还借款而形成的逾期、呆滞或呆账贷款是影响银行经营业绩的重要因素。房地产企业的信用风险也就成为商业银行信用风险的主要组成部分。信用风险除了来自开发商的欺诈外，目前比较突出的问题是房地产项目销售不畅，开发商资金回笼速度没有达到预期，而开发贷款的还款来源对项目销售具有很强的依赖性，一旦项目销售不畅，开发贷款就可能无法到期归还并发生逾期或倒逼银行进行贷款重组，形成很大的信用风险。

（二）市场风险

房屋价格决定机制复杂，在国内开发商一般不按开发成本来定价，而是按周边楼盘的销售价格甚至是新拍卖土地的成交价格来定价，导致房价的不确定性很高、随意性很强，均衡房价难以准确界定，房价风险极大；短期供求关系可能完全不反映社会真实需求；一旦消费者对房价走势的预期发生改变就会转向“惜购”，市场的有效需求严重萎缩，形成市场风险。

（三）银行监管风险

受利润驱使，银行容易产生放贷冲动，如果不注意操作环节的监管，极易产生操作风险。银行操作风险主要包括：违规发放贷款，银行可能为了完成年度或季度贷款发放指标，不按照工程进度合理放款；信贷资金无法执行封闭运作，难以监控；抵押物变现存在困难，银行很难全额收回贷款本金及利息。

（四）房地产企业经营风险

企业经营风险指由于企业投资、出售、人事等方面经营决策失误，造成实际收入或利润没有达到预期，直接影响现金流，造成难以规划银行贷款的风险。地产开发受到筹资方式、设计定位、成本估算、政策干预等因素的影响，某一个环节出现问题，整个开发项目会产生联动效应，造成公司损失，资金回笼出现问题。

三、新政策下商业银行将如何应对房地产企业信贷风险？

1、把握国家宏观调控的方向，改善经营状况

商业银行应遵循国家的政策引导，适时调整内部的房地产信贷政策，使之与国家经济发展速度和房地产业的波动相吻合。对开发商的主体资格进行审查，企业是否“四证”俱全，其资质、诚信、资金实力、成长过程如何，自有资金到位情况是否达到标准要求，项目资金来源是否合规，在他行或担保公司、信托公司等影子银行是否有融资，是否符合上级行对房地产贷款的偏好和准入标准。

对已有不良记录、抗风险能力较差的开发企业、自由资金明显不足的项目不得贷款。督促金融机构按照“消化一批、转移一批、整合一批、淘汰一批”的要求改进和强化信贷管理。

2、加强贷后管理，规避偿还风险

在贷后选好第二还款来源，严把抵押物价值关。选择安全、有效的抵押品，保障其第二还款来源的安全可靠。首先对抵押物权属情况进行审查，避免接受满二年未动工开发的土地使用权抵押，对以土地使用权抵押的，要根据工程进度，及时转为在建工程抵押。其次需选择易变现的资产进行抵押，把握押品的状态及处置变现难易程度，并对其价值的评估具有合理性，不得虚估，避