人口学视域中的宏观经济和房地产市场探究.docx

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人口学视域中的宏观经济和房地产市场探究

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黑龙江省华远房地产综合开发有限公司

摘要：本文对房地产产业与宏观经济-经济增长和经济周期的关系进行探讨，对房地产也的宏观经济与城市化和工业化的密切关系，成为我国未来经济增长的引擎，经济增长由于房地产业联系到资产抵押的货币供给成为经济波动的重要因素，当房地产业成熟后，是经济波动的制衡力量，所以通过房地产业调控的宏观全景图，分析房地产调控的思路、目标权衡与政策选择。

关键词：房地产调控；经济增长；经济周期；内生货币供给

一、人口总量在2020年前后达到峰值

对于中国人口形势，有不同的判断和预言，很多学者认为中国的人口峰值在2030年后到来，有预测结果认为我国的人口峰值不能超过14亿，还有是峰值到来的时间比其他学者的预测要早十几年，还有学者认为中国的人口峰值大概在2035年前后才会到来，现在看基本不可能，中国面临的人口问题十分紧迫，人口峰值的到来不是十分遥远。中国可能后继无人，中华民族面临生产危机。2010年中国人口的年龄结构是纺锤形的，根据我们的低方案预测，2050年人口的年龄结构将是倒三角形的，年龄小的人口越少。

二、人口老龄化对消费的负效应

1.人口老龄化对消费的负效应

消费是经济社会发展的重要推动力量，随着人口的年龄结构变化影响消费水平和消费结构额变化，不同年龄的人有不同的消费能力和消费倾向。人口老龄化使消费水平降低，随着人口老龄化的迅速出现，大部分老年人口的收入是在平均收入水平线下，所以人均消费水平随着年龄的不断老化而减少，对物品需求的种类相对减少导致消费水平的降低，消费水平直接影响经济发展水平，所以在某种程度上抑制社会经济的发展。

2.人口老龄化对储蓄的负效应

人口老龄化与储蓄之间的关系是人口老龄化与经济发展之间的关系的重要组成，按生命周期理论，在不同生命阶段，个人消费和储蓄倾向存在很大的不同，人口年龄结构老化的过程中会引起储蓄和消费结构的变化。人在进入老年后，由于收入的来源和数量的变化减少个人的储蓄，储蓄的减少对经济的可持续发展产生负面的效应。人们在花费自己的收入时，应结合生命循环的过程考虑，在退休前是积极储蓄，退休后基本停止储蓄，为了保障退休后的生活开销，退休后每年预计的消费基本上都是在退休前进行储蓄。老龄人口的储蓄基本呈现个人减少或无储蓄状态、导致储蓄率下降。人口老龄化减少储蓄对社会生产基金的积累产生消极的影响，限制社会的扩大再生产对经济社会可持续发展产生负面效应。

三、人口世代更选对房地产市场的影响机制分析

伴随人口世代的更迭，人口红利或者人口负债交替到来，那人口世代的更迭如何影响房地产市场呢？其一，2003年左右，中国的80后婴儿潮开始进入婚配期，由于中国的城镇化提速期和人口红利期相对吻合，在城镇化加速的背景下，每年新进入婚配市场的人口逐年增加，致新增家庭数逐年增加，带来逐年递增的基础住房需求，在国内土地供给缺乏弹性、进而住房供给平稳的情况下，住房价格面临逐年上升的压力。其二，在人口红利期，人口红利持续释放导致储蓄率不断上升，进而资本红利不断释放，人口红利生成的资本红利在金融抑制下以较低的存款利率使得大量资本通过金融中介和企业的留存利润转化为投资，而金融中介具有顺经济周期性，人口红利下较好的经济形势产生较好的经济预期，使得人们对金融资产和房地产回报有过高的预期，银行等金融机构借贷意愿增强，投资者更愿意贷款投资，引致信贷扩张；人口红利期储蓄率高，资本积累速度快，经济增长速度快，因此对货币等流动性资产需求旺盛，流通的货币持续增加；人口红利期过剩的产能引致持续的贸易顺差，引致外汇占款持续增加，进而导致M2持续增加，货币发行扩大。上述两点共同推动了市场流动性的增长，加上中国金融市场不健全，大量资金流入收益高的房地产行业，促使房地产价格出现不断上涨的趋势。

因为房地产的相对恒久性，不像其他商品可以即时更新，当60后婴儿潮世代搬进更小的住房、养老院或者离世，同时较小世代的90后和00后逐渐进入婚配市场，无需再为年轻一代建设新的住房。住房直接从逝者手中回归到市场，使住房市场在某个时期出现供大于求的局面。在逝者释放的住房逐渐增加的情况下，建设新住房或者基础设施的需求将在数十年内被抑制。在未来某个时点，随着死亡人数开始多于年轻一代的购房者，住房的基础需求面开始出现下降趋势，在住房供给平稳的情况下，住房价格面临下行的压力。同时随着60后婴儿潮世代的退休，90后和00后进入劳动力市场和婚配市场，中国人口红利逐渐转化为人口负债，人口负担加大，在现有的养老制度下社会养老支出出现急剧的上升，加上人口红利期过度扩张的产能面临逐步消化的问题，储蓄率和资本累积速度逐渐下降，在短期内要素效率、人力资本以及产业结构无法提升的情况下，经济增速出现下降，同时劳动人口世代规模的缩小倒通产业结