IDC房地产信托投资基金发展思路分析.docx

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IDC房地产信托投资基金发展思路分析

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胡荐

摘要：近年来，我国云计算行业在高速发展的过程中遭遇融资瓶颈，而另一方面，国内蕴藏着巨大的民间资本却缺乏高效回报的投资出口。作为能同时有效解决上述两大症结的利器，房地产信托投资基金（以下简称REITs）在中国的崛起将是中国云计算产业和资本市场发展的必然趋势，因而也备受国内业界的期待。本文对房地产信托投资基金运作机理展开研究，提出互联网数据中心房地产信托投资基金（以下简称IDCREITs）的基本运作方式，以及可能存在的投资风险。以REITs运作理论为基础，以合作区发展IDCREITs为例进行案例分析，分析IDCREITs的基本运作方式，盈利模式以及面临的困境。

关键词：IDC;云计算;房地产信托投资基金;合作区

引言

大数据云计算行业作为当下的朝阳行业，也是国家大力推广的行业、其前景非常广阔。特别是5G商用时代的到来、物联网、智慧城市的推广应用，将给互联网大数据（以下简称IDC）行业带来一次飞速发展，未来十年将是IDC行业黄金期，IDC行业发展空间将不可估量。为了更好的推动区域经济发展，需要积极探索金融业与其他产业的融合发展。

一、研究主题及意义

中国的金融创新催生了中国房地产和金融业的结合，REITs是房地产、投资和资产证券有效的整合工具，因此探索符合中国国情的IDCREITs非常重要。

本文以深汕特别合作区（以下简称合作区）为范例，探索该区域发展互联网数据中心（IDC）REITs的思路和实施路径，为合作区的发展做出贡献。基于此前的探讨，拟将该数据中心物业纳入IDC基金的整体框架，在运营成熟后通过REITs等方式上市，创新资产运营模式，为其他产业不动产的投资运作开创新的途径。若REITs的发展有突破性进展，必将为IDC行业发展提供巨大的推动力。

二、房地产信托投资基金概述

（一）房地产信托投资基金的含义

房地产信托投资基金（英文全称“RealEstateInvestmentTrusts”），是一种以受益凭证的方式汇集众多投资者的资金，由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金[1]。

（二）房地产信托投资基金的特征及优点

（1）特征：REITs既有金融属性又有不动产属性，就金融属性而言，REITs是一种金融产品，可融入并购、融资等资本运作，可用于资产证券化;就房地产属性而言，REITs运营房地产资产，包括定土地和在建工程及设备等。

（2）优点：第一，REITs可以将房地产资产拆分为较小的基金份额，实现资产的流动性，对普通投资者来说，也有机会投资房地产;第二，REITs份额具有较强的流动性。投资者持有份额，可上市交易和转让，流动性强、变现性好。

三、IDC产业发展趋势及前景分析

（一）全球IDC产业持续景气，中国增速超全球

中国信通院联合开放数据中心委员会发布的《数据中心白皮书（2018）》显示，全球IDC产业将延续高景气度。截至2017年底，全球数据中心共计44.4万个，2017年全球IDC市场规模近465.5亿美元，相比2016年增长10.7%，预计2018年将达到514亿美元。

（二）我国处于IDC快速发展阶段，IDC产业增长势头向好

根据工信部发布文件，2017年我国在用数据中心机架总体规模166万架，数量1844个，规划在建数据中心规模107万架，数量463个。2017年中国IDC市场总规模650.40亿元，近五年复合增长率为32%，持续保持快速增长势头。

（三）小结

互联网大数据产业需求端指数增长，供给端线性增长，使得数据中心行业供需矛盾的现象将持续存在，IDC行业未来的年增长率超过30%，将处于高速发展的阶段。随着我国北上广深等一线城市对能耗指标的控制，一线城市数据中心的整体供给受限;叠加5G等新技术的广泛推广应用，进一步加剧了行业的供需矛盾。由此判断，一线城市及其周边数据中心存在较大的发展空间。

四、深汕合作区发展IDC可行性方案及实施路径

（一）深汕特别合作区概况

合作区位于广东省东南部，总面积468.3平方公里，合作区作为全国第一个特别合作区，深圳市第“10+1”区，正努力建设成为粤港澳大湾区东部门户、粤东沿海经济带新中心、深圳市自主创新拓展区、现代化国际性滨海智慧新城。

（二）合作区IDC项目背景

合作区高度重视云计算相关产业的发展，努力打造国家级云计算产业中心。目前，合作区数据中心产业园初具规模，已投入使用的数据中心有腾讯深汕云计算中心、华润新一代数据中心等，在建的有深汕云服务基地项目等。

其中由区平台公司——XXXX投资建设的深汕云服务基地，项目总投资额约13亿元。当前已投资金额约2.5亿元并完成项目的土建工程，若要达到运营状态，后续仍需投资约10.5亿元用于机柜设备等