土地估价的五种方法.pdfVIP

五种土地估价方法的详细讲解

对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细的

讲解

每种方法的公式是牢记的，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法的公式列出

来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱。

一，收益还原法

1.在收益法中选择相关资料，3年、5年的会在理论方法的小题中考选择持续

稳定长期

2.年总收益包括租金收入、押金利息收入。押金利息收入会是一个小考点。

(1)每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一的利息就是在年总收益中的，而且

是押金的利息收入。

在计算年总收益的时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以12，而且是客观

租金，还要记得考虑空置。

（3）复杂一点的就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算

然后说年总费用，要明白4种情况下包含的内容。在理论选择里也可以考，综

合计算也可以考，这是收益法至关重要的一项。

**几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：

1土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；

**2房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出

租年应交税金及其它费用；

3经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利

润；

4生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产

品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。

A.我们比较常见的就是房地出租的情况，千万不要忘记年折旧费。建议收益法

看到重置价格的时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数。

在我们的00年实务的第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩

余法求土地的。这里面容易糊涂的就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓

的现值或者售价。

B.计算年总费用中的税金，一定要审题，看房产税给的是按月计征租金的12%，

还是按原值扣除一部分后的1.2%，按月就要换算成年。

C.不常见的经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和

利润。

3.确定土地纯收益

***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格=房产价格（现值）+土地价

格”“房地产年净收益=房产年净收益+土地年净收益”也就是说“房地=房+地”。

在确定的土地净收益的时候，我们先要求出房产净收益。

房产净收益=房产现值*建筑物还原率。

房产现值=重置价*成新度=重置价-折旧总额=重置价-年折旧额*经过年。

（1）这里面就牵扯到了折旧年限的确定，要根据耐用年限和土地使用年限综合

确定，还要考虑是否扣除建筑物残值的问题，常考到。

（2）经过年限即建成后到时点。

（3）值得注意的是“房产净收益=房产现值*建筑物还原率。”这里没有年期

修正，因为现值已经反映了使用年限。

房产折旧体现了年期，所以无需修正。而后面的土地净收益求出土地价格的时

候，用了使用年期，因为土地没有折旧。

4.确定土地还原率有3种方法，1土地收益于价格比率法2安全利率加风险调

整值法3投资风险与投资收益率综合排序插入法。常在选择题中考，其中安全利

率加风险调整值法，安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定

期存款年利率。特别记住是存款利率，后面的各种方法中都是贷款利率。可以理解

成安全的就是国债，国债当然是存款。

然后就是综合还原利率和土地还原利率、房产还原利率的计算，选择题中经常

有这样的小计算，不同的收益要选择相应的还原率。

R=(r1L+r2B)/(L+B)

折旧后

R=[r1L+(r2+d)B]/(L+B)

折旧前

5.收益法还有不同的公式，无限期、有限期、等额递增、等比率递增的公式要

熟悉，理论方法中的小计算题很常见。

稍复杂一点的是年收益和费用都是等比率增长（或减少）。我们分别计算，把

它们看作是两块都是等比率增长（或减少），然后再收益-费用，就得到结果。用

公式就是：

P=A/(r±s1)-C/(r±s2)

A——总收益，C——总费用

S1——总收益递增或递减比率

S2——总费用递增或递减比率

递增时取“—”，递减时取“＋”

要牢记公式V=a/r[1-1/(1+r)n]

V=a/r+b/r2