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XX项目可行性分析报告

1项目总论

（一）项目背景

项目用地：成都标准总件厂的厂房用地

项目位置：成都市XX三环路内侧羊犀立交桥下

项目开发背景：成都标准总件厂的厂房位于三环路内侧立交桥下，

因成都标准总件厂即将生产厂区迁移至别处，其土地可用于商业开发。

（二）承担可行性研究的单位

成都**投资顾问有限公司

（三）研究工作依据

根据政府有关部门政策规划（《XX规划情况》，《高新西区规划情

况》），依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性

研究报告。

二、项目投资环境和市场研究

（一）市场宏观背景

1.全国投资环境

国家信息中心在刚刚发布的2003年经济预测报告中指出，今年我国

投资将继续保持一个较高的增长速度，预计全社会固定资产投资增长

16%左右，GDP增长有望达到8%。据介绍，房地产投资回落幅度不大。预

计2003年全国房地产投资增幅在25%左右，比2002年有所回落，但回落

幅度不会很大。主要原因是投资体制改革进一步深化，投资环境继续改

善。在市场准入方面，2003年国家将继续清理现行投资准入政策，在明

确划分鼓励、允许、限制和禁止类政策时，体现国民待遇和公平竞争原

则，打破所有制界限、部门垄断和地区封锁。在融资体制方面，将逐步

建立适应民间投资需要的多层次金融体系，完善中小企业信贷担保体

系。在税收优惠政策方面，对企业投资国家鼓励发展的行业，可部分抵

免企业所得税，对个人的实业投资可全额或部分抵免相应的个人所得

税，加强规范化管理和正确的引导和服务。我国政府将继续深化行政审

批制度改革，使市场经济中的运行成本尤其是“交易成本”大幅度下

降。

2.２００３年上半年全国房地产开发投资情况

开发投资继续高速增长

2002年，全国房地产开发完成投资7736.42亿元，同比增长21.9%，

高于同期固定资产投资增长速度5.8个百分点，占同期固定资产投资的

比重为17.9%。今年上半年，房地产继续保持强劲发展势头，全国累计

完成房地产开发投资3816.81亿元，较去年同期增长34.0%,高于同期固

定资产投资增幅1.2个百分点，占同期固定资产投资的比重为25.3%。其

中东、中、西部地区增幅分别为29.2%、55.9%、45.6%，中、西部地区

增幅高于东部，其中12个地区增幅超过50%。

今年上半年，商品住宅开发完成投资2856.79亿元，同比增长28.0%，

占商品房投资的67.8%（其中，经济适用住房完成投资227.66亿元，同

比增长22.6%，占商品住宅投资的比重为8.8%）；办公楼投资完成177.21

亿元，同比增长27.9%，所占比重为4.6%；商业营业用房完成投资458.57

亿元，同比增长50.0%，所占比重为12.0%。东、中、西部地区商品住宅

开发完成投资同比增长分别为24.7%、47.7%、34.5%。中部地区商品住

宅开发投资略高于东、西部地区。

销售情况良好

今年上半年，全国商品房市场需求继续保持旺盛态势。全国商品房

销售额2101.77亿元，同比增长44.8%；其中：销售给个人1916.02亿元,

同比增长46.8%，所占比重为91.2%。

商品房空置面积增幅较大

2002年商品房空置面积比2001年净增1290.59万平方米，其中，空

置时间在一年以上的净增302.45万平方米，占竣工总量的14.6%。空置

一年以上的住宅、写字楼、商业营业用房的增长速度分别为3.6%、-5.1%

和22.4%。东、中、西部同比增幅分别为6.1%、25.7%和33.2%，中西部

地区增幅较大，且高于同期竣工面积增幅。中、西部地区增长较快，有

原有基数较小的原因，但增幅扩大，隐含着潜在的市场风险。

今年上半年，这一趋势仍在持续。仅1-5月份，全国商品房空置面

积同比增长9.2%，其中，商品住宅空置面积同比增长10.0%。

价格稳中有升

2002年，全国商品房平均销售价格2291元/平方米，同比增长了

2.92%，其中：商品住宅销售价格为2130元/平方米，同比增长3.00%。

下半年商品房销售价格增幅明显高于上半年。据国家统计局城调队对35

个大中城市调查显示，2002年商品房价格上涨3.7%，土地交易价格上涨

6.9%，房屋租赁价格上涨0.8%。房价上涨幅度远远低于居民可支配收入

的增幅。

2003年上半年，商品房销售价格2424元/平方米，同比增长了5.4%，

其中东、