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片区开发PPP项目咨询的要点和存在问题分析

片区开发PPP项目咨询的要点和存在问题分析

摘要：片区开发PPP模式得到国家发改委和财政部肯定，部

分项目已经成为全国示范项目，片区开发涉及面广且繁杂，

其交易结构复杂，属于风险大的PPP项目，为片区开发PPP

项目提供咨询服务必须把握关键点，满足政府和潜在社会投

资人需求，为项目成功创造条件。关键词：片区开发PPP项

目咨询要点问题分析一.前言自华夏幸福与当地政府合

作打造的固安工业园区新型城镇化PPP项目在片区开发、建

设、就业、税收等方面获得巨大成功，并成为国家发改委首

批向社会推出的PPP典型案例以来，片区开发PPP项目正在

成为热点，全国许多政府部门纷纷到固安参观学习。片区开

发往往是大手笔，即大开发区域（通常是20公里以上），大

投资(一般均在100亿以上)，大收益（收益一般在200亿以

上），片区开发模式从区域协调发展来看，确实有其优势，

他可以按照计划实施大规模开发建设，政府除了供应土地

外，其建设资金基本由社会资本方筹集，政府不需要或者很

少出资，其社会投资人收益全部来自片区本身增值部分，政

府不需要增加额外负担，对于政府来说省事、风险相对小、

不需要出资，具有明显的经济和社会效益，符合政府的预期。

但片区开发由于涉及的面广，一旦项目不成功，也会让政府

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错失其它发展机会，甚至成为烂尾工程，对当地发展造成负

面影响不可小觑。本文对片区开发PPP项目咨询的相关问题

进行探讨。

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二.片区开发PPP项目咨询难度大1.片区开发PPP项目建设方

案比较粗，具体建设内容不明确，财务测算难度大片区开发

PPP项目前期咨询过程中政府方提供给咨询机构的建设内容

往往只是细化到大类既土地整理投资、公共设施和基础设施

建设、产业招商、规划咨询服务、片区运营维护服务等，没

有细化到具体的项目。因此测算数据来源除了部分调查数据

和经验数据外，还有大量数据只能依据国家的相关文件规范

指标来定，如投资额按照国家规定的亩均投资强度等来计

算，而不是按照具体的工程量来计算，这必然与实际差距较

大，其计算的精确度较差。2、片区开发PPP项目绩效考核

机制难制定片区开发建设周期和运营周期都很长，其中建设

和运营的重合期也很长，既要考核建设指标、运营维护指标，

也要求考核产城一体化发展指标；既要考核单个的重大项

目，也要考核产城整体；其考核指标多且复杂，建立科学的

绩效考核体系涉及到指标设置、权重设置、分值设置等，其

难度很大。3.片区开发PPP项目交易结构涉及面广片区开

发PPP项目的收益全部来自片区价值的整体提升（包括土地

价值、房地产价值、产业价值、环境价值、医疗价值、学校

价值等），片区自身产生了收益才进