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买卖不破租赁制度比较研究——以德国法和法为考察的重点--第1页

买卖不破租赁制度比较研究——以德国法和中国法为考察的重

点

买卖不破租赁制度是一种租赁法的规定，意思是如果出租人在

出租物品给承租人后将物品卖给第三方，则该卖给第三方的行

为不得影响租赁现有合同的有效性。在德国和中国法律体系中，

都规定了买卖不破租赁制度，但两国的具体实施情况和判例不

尽相同。接下来将以德国和中国法律的规定和相关案例为基础，

对两国的买卖不破租赁制度进行比较研究。

德国法律关于买卖不破租赁制度的规定十分明确。按照《德国

民法典》的相关规定，租赁现有合同不因出租物品的转卖而失

效。这意味着即使出租人将其租赁物品卖给第三方，租赁合同

仍然有效，并且转卖人的权利将转移到买家手中。如此一来，

出租人的行为不会影响承租人的权益。除此之外，德国法律还

规定，任何违反这种规定的协议均不受法律保护，而任何违反

该规定的法规或协议均应被视作无效。理由为现有租赁合同应

具有优先权，而任何试图在此基础上制定合同的企图均应被视

为无效。

在实践中，德国的法官们对买卖不破租赁制度的法规定明显持

支持态度。例如，“LandgerichtMünchenI”曾于2015年作出一

项裁决，裁定在租赁时已经达成的约定不会因为卖给第三方而

失效。

另一个案例，涉及到一名购买了一辆轿车的买家，轿车曾被租

赁给第三方。在此期间，买家向出租人采取了法律行动，声称

出租人的行为已经违反德国法律，必须为关于租赁合同的现有

规定提供赔偿。法院最后的裁定是，租赁合同中的买卖不破租

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赁制度的规定是错的，因为这明显违背了法律的规定和租赁合

同实现的初衷。

相比之下，中国的买卖不破租赁制度在法规定上相对较短，并

且没有德国法律那么明确。中国法律体系对此类情况的处理建

立在对合同法的理解基础之上。按照《合同法》的规定，租赁

合同采用的是买卖合同的规则。因此，一旦出租人将租赁物品

卖给第三方，租赁合同就不再具有效力。同时，也就意味着承

租人的权益也受到了侵犯。因此，中国法院通常会更倾向于承

租人的立场，维护其权益。

例如，“北京市第一中级人民法院”在2011年作出了一项裁决，

涉及到一个租房合同中的买卖不破租赁规定。在该案件中，当

房子被转卖时，出租人试图终止租赁合同。但是法院最后的裁

定是，租赁合同仍然有效，因为卖家的行为不能够剥夺承租人

的合法权益。

在另一个案件中，一名购车者在购车时发现车辆曾经被租赁给

第三方，后期出现问题状况，成为众多车主的集体投诉。虽然

案件当事人最终获得了胜利，但裁判也表明，中国法律并没有

德国法律中那种明确的买卖不破租赁制度。

综上所述，德国和中国的买卖不破租赁制度在法律理解和裁判

实践上存在较大的差异。在德国，法院通常倾向于维护租赁合

同的合法性，而在中国，合同法更倾向于维护租赁合同受到的

承租人的保护。对于当事人来说，通过对两种制度的分析，他

们可以更好地了解自己的权益保护，最大程度地维护权益。同

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时，从比较的角度来看，德国法律对于买卖不破租赁制度的规

定更加明确和细致。德国法律规定这种制度的存在，是为了保

护承租人的利益并维护租赁合同的连续性，避免引起不必要的

法律纠纷。而中国的《合同法》虽然也规定了买卖不破租赁制