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写字楼商务多种运营思考--第1页

商业物业主要包括办公、商场等类型物业,属于物业管理行业中的高端领域。

近年来随着社会经济的快速发展,高档的商业中心、写字楼等物业大量新建并投

入使用,因此,如何开展多种经营挖掘效益的潜力,同时从管理上对其有效实施保

障,是目前国内物业管理行业中一个较新的课题。以下,以笔者所服务的深圳M

商务大厦为例阐述。

深圳M商务大厦物业管理现状及存在的问题

1、深圳M商务大厦概述。M商务大厦位于深圳市福田区,周边共有13栋功

能、面积、高度相似的写字楼,有人形象的把它们比喻为深圳CBD中心区(即城“市

商业中心区”的)“13朵姊妹花”,是最早体现深圳CBD中心商务区概念的一个构成

板块。大厦占地4,791平方米,建造面积53,766平方米,裙楼三层为商业铺位,

塔楼为办公场所,入驻企事业单位共110户,于2003年7月份入伙,由天利物业

公司实施物业管理。

2、大厦的管理现状。2004年底,M商务大厦作为深圳市写字楼试点单位,率

先实行物业管理服务收费公示和明码标价,随后在全市推广。2005年2月,M商务

大厦物业管理服务顺利通过ISO9000质量体系认证;3月,M商务大厦获得建“设部

培训基地”、全“国房地产业深圳培训中心”授予的教学“实习示范基地”称号;4月,通

过深圳市福田区物业管理“优秀大厦”评比;5月,通过深圳“市物业管理优秀大厦”

评比;9月,通过广东省“物业管理示范大厦”评比;11月,被中共深圳市委、深

圳市人民政府评为深圳市“安全文明标兵小区”;2022年,M商务大厦获评全“国物

业管理优秀大厦”荣誉称号。

物业管理日常服务的细致和到位,带来了丰厚的经济与社会效益。对照区内

毗邻的其他同档次写字楼平均60%-80%的整体租售使用率,M商务大厦的入住率

常年高达100%;转售价位、租金水平也比其他写字楼高15%-20%,物业管理对

物业的保“值、增值”作用明显。同时,每半年调查一次大厦全体客户的综合满意

度,客户反馈良好,也达到了97%以上的实际较高水平。

3、管理上存在的问题。物业管理在基本层面的表现良好,但在经营思路上

不开阔。多种经营的产品不够丰富,未能贴近并充分挖掘商业、办公型客户的需

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求潜力,以进一步创造更高的经济与社会效益。从2022年M商务大厦获得全“

国优秀物业管理大厦”荣誉称号之后,笔者所在的企业经营班子就深感到需要百“

尺竿头、更进一步”,应该把如何进一步地发挥管理效益、内部挖潜的问题确定

为今后的工作重点。在这种决策指引下,各部门时常进行头脑风暴、外出学习等

活动,充分发挥群体智慧,纷纷建言献策,取得了一些新颖的理论成果并得以付

诸实施。

商业物业经营服务管理的目的、内容及原则

1、挖掘经营潜力的意义和目的。从物业行业本身来说,基本面可分为工程

机电、环境管理、安全管理及客户服务四大块内容。基本面做好了,可尽量地提

高物业使用率,即,使物业管理服务费用的收缴率得到最大保障。但就目前的高档

次商业物业来说,做到这步只是比传统型的住宅区物业管理多一些更高的要求,还

远远未将高端物业所蕴涵的效益潜力挖掘出来。除了管理与服务外,经营是体

现对高端物业的管理水平的一个重要方面。相对于住宅型物业的物业管理企业而

言,商业物业的物管企业优势集中体现于资金优势、人材优势、技术优势及创新优

势。然而后三者的实现都需要以“资金”优势为前提。

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