西安房屋租赁市场分析.docxVIP

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2010～2011年西安房屋租赁市场分析

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一2010～2011年西安市房屋租赁市场分析

（一）房屋租赁市场持续升温

本文以房屋的出租价格与求租价格为指标，选取了2010及2011年两年中具有代表性的月份，比如外来人口集中租房的1、2月份，高校毕业生离校的7月份，中小学升学使得学区房需求剧增的9月份以及年关将近的11月份，对西安市房屋租赁市场的基本走势进行分析。

图12010～2011年西安市房屋出租价格与求租价格走势分析

通过图1可以看出，2010年1月～2011年11月，西安市房屋出租价格与求租价格始终处在稳步上升的态势中。出租价格从期初的15.2元/月·平方米上涨到期末的26.2元/月·平方米，涨幅达65.8%；求租价格也相应从期初的13.1元/月·平方米上涨到期末的21.6元/月·平方米，涨幅达64.9%。

还可以看出，从2011年2月开始，求租价格与出租价格出现了较大程度的分离，两者差距不断拉大，这一点从某个侧面说明过快上涨的租价是消费者所难以预期的。造成这一局面的因素有：

1.城中村改造、旧城拆迁，使得大量租赁户走向二手房租赁市场

西安数目众多的城中村一直是外来务工人员及毕业生租房的集中区域。近年来，政府大规模的城中村造成民房大量拆迁，2010年，西安市共计审核《拆迁许可证》16个，其中重新办证4个，拆迁项目占地面积达到2919.98亩，2011年更是有增无减。另外，前期老城区改造，消耗了很大一部分出租房。与此同时，新的租赁点没有形成，供应减少，促使很多租赁需求被迫转移去其他区域租房，造成了供不应求。

2.楼市调控政策频出，许多潜在购房者转购房为租房

由于楼市政策变动，观望情绪渐浓，购买者等待最佳时机入市，这也是烘热租赁市场的一个原因。2010年上调存款准备金率、加息、试点征收房产税、严控房价等各项政策调控措施如雨后春笋般相继出台。2011年1月26日，国务院常务会议研究部署进一步做好房地产市场调控政策，确定新一轮的房产调控政策八个条款，被称之为“新国八条”。2011年，央行加息三次、上调存款准备金率六次、下调存款准备金率一次。随着一系列楼市调控政策的陆续出台和实施，各大商业银行基本取消了首套房利率优惠政策，贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍等。首付比例提高、贷款利率增加，购房成本增加，加之2012年以来央行连续4次加息，6次提高人民币存款准备金率，有效控制资金的流动性。从置业者角度来看，利率上调使购房成本增大，使购房者对于房价出现松动的期望值也提高，部分原本计划买房的人也感到出手时机未到，促使部分居民延缓了购房计划，暂时放弃购房转向租房。

3.高校数量众多，毕业生求租需求旺盛

西安有着位居全国第二的教育资源，众多高校潜藏大量的学生租赁群体。每年7月份高校毕业生离校，工作敲定在西安的大学生绝大多数走向二手房租赁市场。毕业高峰的来临使得租赁市场火热，租赁价格也相应提升。

4.旧城区的规划与发展，使得原住户也加入租赁大军

随着西安城市不断扩容，旧城陆续被拆迁，城中村改造速度加快，需要租房的人群大量存在。城中村原住户和旧城中的居民因为拆迁都需要3～5年的过渡期，其间住房往往是以政府补贴、住户自行租住的形式来解决。这无疑带动租赁市场需求急剧膨胀，在一定程度上造成短期内供求失衡。

（二）各区域房屋租赁市场存在差异

西安地区房屋租赁市场均价因区位不同存在很大差异，这与各个区域交通、商业圈繁荣度、文化氛围、居住环境等息息相关。在研究中对于西安城市区域的划分并没有按照行政区划来进行，而是考虑人们习惯上的认知，将城区划分为城东区、城南区、城西区、城北区、城内区、高新区等几个重点区域作为研究对象，以2011年主要月份为时间区间做出考察。

在图2、图3中，无论是房屋出租价格还是求租价格总体来看，城内、西高新、城南租价较高，而城西、城东偏低，城北则稳步上升中。

图22011年西安市城六区房屋出租价格对比

图32011年西安市城六区房屋求租价格对比分析

城内区由于商业发达，交通便捷，生活设施较为完善，加之产业特别是服务业网点多、链条长，吸引大量人口就业，同时形成了房屋租赁市场的需求主体。另外，出于老城区未来规划和发展的需要，近年来住宅建成量缩减，房屋租赁价格始终在高位运行，并且水涨船高。

高新区已形成产业布局与房地产业“互哺式”发展的良好格局，居住配套、品质成熟、优秀，商务氛围浓郁；区内IT产业集聚，各种创业组织云集，这些业态均以35岁以下的年轻人为主要支撑，他们的住房又多以租赁为主要形式；加之区内中小学教育资源实力雄厚，使得学区房供不应求，因此区域房屋租赁市场价格居于高位。

城南区由于区域居住环