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产业园区投资运营模式分析（干货）

近年来，在房地产集体低迷、商业地产整体遇冷的背景下，以服务实

体经济为主要目的产业园区开始逐渐升温，刹那间，涉足产业地产各路资

本的种种活动在产业园区掀起巨大的波澜。传统房企开始往产业地产转型。

随着住宅地产领域黄金十年的离去，高库存率、低利润率已经成为房地产

领域的新常态，新常态下，房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈

的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上(万科、绿

地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等)涉足于产

业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”

的道路，打造企业的新增长板块。以绿地集团为例，近年来，绿地先后规

划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港

产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、

呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。

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其次，产业地产商开始大肆布局。华夏幸福、天安数码城、光谷等产

业地产商已经在产业地产领域浸淫多年，取得丰硕成果的同时，也树立的

行业标杆。近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，

开始在全国范围内大肆布局。华夏幸福在固安成功探索出“园区+地产”的

产业新城模式后开始在全国复制，拟在打造50个特色产业新城，规划面积

约960平方公里，俨然成为国内的一大地主。联东U谷以标准的产业综合

体和总部综合体进行复制，目前联东U谷已在北京、天津、上海、南京、

青岛等一二线成果开发了40多个园区，未来的5-10年，联东U谷运营的

园区数量将达到100个。清华科技园依靠众多的资源优势，已在全国范围

内建立超过30个园区，凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来的

6年内将园区数量扩大到100个，大有蓄势待发之势。中新集团、宏泰发

展、亿达中国、天安数码城等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。

另外，制造企业、电商向产业地产延伸。从产业链的角度看，制造企

业、电商处于产业地产的上游，是产业地产的需求方。但现如今，产业资

本开始觉醒，大量企业开始试水产业地产，产业地产上游驱动的现象十分

普遍。中国汽车零部件工业公司是我国汽车零部件领域的龙头企业，开发、

运营汽车零部件产业基地已经成为其七大业务之一，目前，中汽零已在苏

州、昆山、海门、保定、九江、义乌、天津、宜昌等地开发了近20个专业

园区。作为医疗器械领域龙头企业的海凭国际也开始发展产业地产业务，

拟在全国多个一、二线城市拿地建设医疗器械专业产业园。作为电商的阿

里巴巴已经联合复星集团、银泰集团等合作、伙伴发布“菜鸟网络”计划，

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在全国范围内大肆拿地，进军物流地产。富士康、华为、中兴、海尔、联

想、三一重工、玉柴集团、如意集团等均有进入产业地产的计划或行动。

最后，金融资本开始青睐产业地产。资本的嗅觉一向敏锐，产业地产

火爆后，自然少不了资本的身影。一方面，产业地产得到资本市场的充分

认可，继华南城、华夏幸福、卓尔发展、毅德控股、五洲国际等产业地产

商登录资本市场后，2014年，光谷联合、大连亿达、中国宏泰相继在香港

IPO，上海自贸区地主兼漕河泾的母公司临港集团借壳自仪股份，曲线完成

IPO，赫赫有名的苏州工业园(中新集团)也正在A股IPO排队中，据统计，

2013-2014年在香港资本市场上市的房企中，超过70%是产业地产商。另一

方面，产业地产也得到了私募基金的充分认可，平安不动产、银证基金、

嘉民基金以向专业物流地产商注资的方式或直接投入自持的方式驱动物流

园区的发展扩张;绿野资本、天赋资本、湖北高投为代表的产业投资基金，

正以园区