REITs业绩分化，关注底层资产经营符合预期及高分红标的-240908.pdfVIP

证券研究报告·投资策略报告2024年9月8日江海证券研究发展部

投资策略报告

总量研究组REITs业绩分化，关注底层资产经营

分析师：徐圣钧符合预期及高分红标的

执业证书编号：投资要点：

S1410519040002

◆REITs发展历程及主要分类：公募REITs自20世纪60年代在美国推出以来，

已有40多个国家（地区）发行了该类产品，其投资领域由最初的房地产拓宽到

酒店商场、工业地产、基础设施等，已成为专门投资不动产的成熟金融产品。

自2021年6月中国首批基础设施公募REITs上市以来，我国REITs市场迅速发

展，为盘活存量资产、促进资本市场与房地产市场的融合发挥了积极作用。

REITs可以根据其投资的底层资产类型进行分类，如办公、工业、零售、住宅、

近一年Reits行情走势图酒店、康养中心、林业、基础设施、数据中心等多种类型。

◆REITs估值及定价体系：公募REITs发行价格，基于其基础资产的NAV来测算

发行价格，目前截至2024年8月27日已上市的公募REITs，其发行价格平均

为4.946元。公募REITs遵循和股票IPO类似的发行定价步骤：一般先基于监

管部门核准的发行份额数量，以REITs持有的基础设施项目在发行时点的评估

价值为锚，确定单位基金份额的发行价格区间，然后根据网下投资者（即机构

投资者）的报价和需求数量确定认购价格。

◆发达市场REITs发展及与国内对比：根据NAREIT统计，截至2023年12月

末，全球共有940只上市REITs，全部市值接近2万亿美元。在过去30年内，

数据来源：Wind，江海证券研究发展部

40个国家和地区的REITs数量和市值经历了爆发式增长，1990年全球共有120

截至2024年8月27日

只上市REITs，而到2023年末，全球上市REITs数量增长到940只。2023年，

与发达市场REITs走势不同，我国REITs整体出现回调，经济周期波动下对底

相关研究报告层资产的基本面改变带来的悲观预期，构成了公募REITs调整的重要因素。

1.投资策略报告：关注底层资产质2024年年初至2024年8月30日，国内REITs表现较好，整体呈现触底反弹态

量，动态跟踪REITs投资价值–

2024.08.23势，中证REITs指数在此期间上涨7.07%。42只REITs中36只上涨，涨幅前三

名是中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT和嘉实中国电建清洁能源

REIT，涨幅分别达到29.96%、29.28%和27.34%。嘉实京东仓储基础设施REIT

跌幅最大为-15.76%。

◆代表性REITs研究：高速公路，园区，能源基础设施，消费基础设