全国住宅市场形势分析及预测.docx

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全国住宅市场形势分析及预测

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一2019年房地产市场调控政策

2019年中央经济工作会议再次强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展”。现阶段中央新的房地产政策思路愈加清晰。

第一，以长效管理调控机制来稳定房地产市场、避免大起大落，为住房制度改革创造稳定的行业环境。第二，坚决推进住房制度改革，不将房地产作为短期刺激经济的手段。将住房制度从承担的部分宏观调控职能中逐步解放出来，回归解决居民住房的问题上，从根本上解决当前我国房地产业存在的问题和面临的困境。第三，政策调控组合不断优化。中原地产研究中心统计数据显示，2019年房地产政策调控次数不断刷新纪录，2019年1月至11月，合计房地产政策调控次数高达554次，比2018年同期的425次增长30%。从历史规律看，在政策的方向性变化关口，楼市政策发布会较为密集，特别是随着2019年下半年因城施策、一城一策的深入，各地密集发布微调政策。

房地产调控政策的松紧是导致2019年房地产市场出现四季变换的直接原因。从调控节奏来看，收紧政策集中在第二、第三季度，主要是银行和信托收紧对房地产企业的融资；放松政策在第一、第四季度更多，包括央行的两次全面降准，各大城市降低人才落户和购房标准，以及台湾同胞在购房资格方面与大陆居民享受同等待遇等。2019年中共中央政治局会议及中央经济工作会议三次提及“因城施策”的政策导向，各地在落实调控政策上也出现明显分化。房地产企业融资环境在2019年同样呈现第一季度松，第二、第三季度紧的状况。自2018年11月后国内房企融资有转暖迹象，2019年1月全面降准同样带来地产企业融资宽松预期。据克而瑞对95家重点房企的监测数据显示，2019年1月融资总额（不含开发贷和银行一般贷款）为当年度最高值，超过2000亿人民币。融资“暖春”持续到2019年4月，监管层认为房地产企业过度融资，挤占了其他产业、小微企业的信贷资源。5～8月，政府出台多项政策收紧房地产企业融资，对信托、境外发债以及开发贷等多方面融资渠道进行严控。房地产行业预期政策将持续收紧，企业抓紧7月窗口期积极融资，当月融资额出现强力反弹，仅次于1月，同时7月境外融资也迎来高峰期，刷新历史纪录。8月、9月房企融资持续低迷，单月融资规模降至年内低位。

2019年8月25日，中国人民银行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》（〔2019〕第16号）。公告称，自2019年10月8日起，2020年新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（简称LPR）为定价基准加点形成，即房贷利率“换锚”。为深化利率市场化改革，进一步推动LPR运用，中国人民银行于年底发布公告（〔2019〕第30号），要求自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变，也可转换为固定利率。

长期来看，LPR改革与房贷利率“换锚”对中国房地产市场未来发展将产生深远影响。首先，使得央行货币政策价格工具如“降息”，对居民房贷利率与企业融资利率的影响可以分离开来。例如，5年期LPR的下调可以引导企业长期贷款利率下行，但不一定会引起房贷利率的下调，房贷利率仍可通过银行加点进行调节。其次，有助于落实房地产“因城施策”的调控原则。省级人民银行具有指导辖区房贷利率加点下限的自主权，可根据当地房地产市场形势变化，对房价快速上涨的城市提高加点，对房价压力较大的城市适当降低。再次，通过对首套房、二套房制定不同的利率加点水平，可以在满足居民住房刚性需求的同时，打击借房贷杠杆的投机性炒作行为。此次改革的意义与价值将会逐步显现，未来房贷利率政策在“房住不炒”、因城施策的调控方向下，将发挥重要作用。

二2019年住宅市场运行状况

（一）商品住宅建设新开工增速回落、竣工加速，在建施工面积增速平稳

2019年商品住宅施工面积、新开工面积和竣工面积分别为62.8亿平方米、16.7亿平方米和6.8亿平方米，分别同比增长10.1%、9.2%和3%，增幅分别比上年增加3.8个、-10.5个和11.1个百分点（见表1和表2）。新开工面积增速回落，竣工面积增速逐步回升，增速差明显减小。从图1可见，2019年商品住宅新开工面积累计增速非常稳定，特别是下半年累计增速基本保持在9%～10%。全年从2018年的19.7%回落至9.2%，9.2%的增速与2016年的8.7%和2017年的10.5%相呼应，即又回到了前两年的平均水平。2019年前三个季度住