房地产 -龙湖地产企业及经营模式研究.docx

龙湖地产企业及经营模式研究——呈金融街控股有限公司

2

报告摘要

n

n龙湖的标杆意义

n为什么选择龙湖？

n业绩的快速增长

n资本市场的关注

n产品得到公认

n

n7S深度分析

n通过7S模型对于龙湖进行分析

n愿景：三大发展目标

n战略：七方面发展战略

n风格：鲜明的企业风格

n人才：培养自己的人才

n组织：小组织，高效管理

n体系：科技型的内管系统

n能力：发展推动力

n

n借鉴意义

n结合企业特点寻找可借鉴之处

n建立清晰的产品战略，形成精细化产品管理模式

n提升产品力，实现住宅项目溢价能力

n规范企业内部管控，实现有序、高效、平衡发展

n民生类项目树立企业形象，同时可创造价值

3

第一部分：龙湖的标杆意义

第一部分：龙湖的标杆意义

龙湖标杆意义

07年实现强势破百后，每年皆取得新的规模突破

?从2007年开始连续三年突破百亿，跻身全国前十的地产企业。成为西南首家年营业销售额突破百亿的房地产企业。

销售金额

34.68亿

2009

2009

销售金额

已达132亿，

销售金额115亿，全国13家破百企业之一

2006

销售金额102亿，全国9家破百企业之一

2008

2007

销售金额已达

184亿，向200

亿迈进

数据来源：企业相关年报

4

5

龙湖标杆意义

企业规模迅速扩大，区域布局完善

?土地储备量快速增加,截止2009年底，企业土地储备达到2172万㎡，较2006增加近11倍。

?区域分布逐渐均匀，摆脱中西部单一布局带来的区域风险。

龙湖土地储备比较龙湖土地储备分布

地区

城市

建筑面积（㎡）

所占比例

环渤海

北京

5,320,687

24.50%

沈阳

青岛

大连

长三角

上海

4,194,566

19.31%

无锡

常州

杭州

中西部

重庆

12,204,467

56.19%

成都

西安

数据来源：企业相关年报

6

龙湖标杆意义

龙湖财务指标呈现高成长、高盈利和高负债状态

?高成长：经营业绩年增长速度近50%，考虑结算预期09年业绩将实现100%的增长。

?高盈利：盈利性能力较强，企业的销售毛利基本在31-35%间。

?高负债：在行业下行阶段，企业的财务链条紧绷，随时有可能破裂，企业为了周转资金将逼迫大幅降价销售，08年龙湖项目的大幅降价正反映了企业的财务危机。

龙湖2006-2009年财务指标

财务指标

2006年

2007年

2008年

2009年

收益

营业收入（亿元）

21.01

34.98

44.75

114

签约的销售收入（亿元）

35

92

102

184

净利润（亿元）

6.39

9.01

3.99

24.92

核心净利润*（亿元）

3.16

2.97

2.76

15.16

销售净利率

30%

26%

9%

22%

销售毛利率

34%

34%

26%

29%

净资产收益率

25%

34%

11%

17%

总资产利润率

6%

6%

1%

4%

运营

费用率

11%

16%

18%

7%

存货周转次数

0.27

0.32

0.24

0.43

偿债

净负债率

107%

142%

236%

20%

*：核心净利润=净利润-（公允价值变动损益+汇率变动损益+一次性处置损益+商誉）*（1-所得税率）

数据来源：企业相关年报

龙湖2006-2009借款结构分析

借款期限

2006年(亿元)

2007年(亿元)

2008(亿元)

2009年(亿元)

1年

6.5

31.8

64.8

37.1

1但2年

24.5

38.1

52.8

18.7

2但5年

-

9.5

10.8

28.0

5年

-

-

-

13.9

贷款总额

30.99

79.29

128.4

97.66

借款类型

有抵押借款

无抵押借款

金额亿元

71.96

25.69

比例%

73

27

7

龙湖标杆意义

与行业领先企业比较，财务运营能力仍然具有优势

2009年市值对比

市值/市盈率

虽然上市一年不到，但是龙湖的市值评价较高，位于上市房企前列

现金周转率对比

现金流/回报率

现金周转率较高，财务杠杆使用娴熟。资金运用率高，企业保持快速发展。

成本/利润

成本/利润

坚持高端路线，利润率较高。注重成本控制，三费比例较低。

数据来源：企业相关年报

8

龙湖标杆意义

有效的价值管理，资本市场关注度高

资本市场表现上市后机构评级保持90%以上的买入或者增持

56.51倍超额认购?

56.51倍超额认购

?龙湖地产公开发售获57.5亿股有效申请，相当于超额认购56.51倍，冻