原创力文档- 1、本文档共17页，可阅读全部内容。
- 2、原创力文档（book118）网站文档一经付费（服务费），不意味着购买了该文档的版权，仅供个人/单位学习、研究之用，不得用于商业用途，未经授权，严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等，侵权必究。
- 3、本站所有内容均由合作方或网友上传，本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺！文档内容仅供研究参考，付费前请自行鉴别。如您付费，意味着您自己接受本站规则且自行承担风险，本站不退款、不进行额外附加服务；查看《如何避免下载的几个坑》。如果您已付费下载过本站文档，您可以点击 这里二次下载。
- 4、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等，请点击“版权申诉”（推荐），也可以打举报电话：400-050-0827(电话支持时间：9:00-18:30)。
- 5、该文档为VIP文档，如果想要下载，成为VIP会员后，下载免费。
- 6、成为VIP后，下载本文档将扣除1次下载权益。下载后，不支持退款、换文档。如有疑问请联系我们。
- 7、成为VIP后，您将拥有八大权益，权益包括：VIP文档下载权益、阅读免打扰、文档格式转换、高级专利检索、专属身份标志、高级客服、多端互通、版权登记。
- 8、VIP文档为合作方或网友上传，每下载1次， 网站将根据用户上传文档的质量评分、类型等，对文档贡献者给予高额补贴、流量扶持。如果你也想贡献VIP文档。上传文档
关于城市轨道交通车辆基地上盖物业开发的成本分析及探讨
2德威工程管理咨询有限公司浙江宁波315000
摘要：轨道交通车辆基地上盖物业开发是一个庞杂的工程，从前期业态策划、规划设计到上盖建筑方案深化落地，首层盖板下内容与轨道场段共建涉及设建设和物业资金的分析也是一项复杂的工作。本文的研究方法仅是车辆基地上盖物业开发造价分摊的其中一种，对于有无对比的的“无”，每个城市有不同标准。但尽管如此，场段基本的结构相同。本文分析的成果在以后的上盖开发中可以作为控制投资的参考。
关键词：上盖车辆基地；库区指标；非库区指标；成本分析
1.引言
轨道交通车辆基地上盖物业开发的工程特点是上盖物业开发预留工程由轨道交通建设同步规划、同步设计、同步建设。一般来说，同步实施的上盖物业开发预留工程的建设资金需要在轨道交通建设资金和物业开发资金两项中列支。在此背景下，对轨道交通上盖车辆基地物业开发的成本进行分析，从而准确的对建设资金和开发资金的进行分摊是很有意义的。
2.实施车辆基地上盖物业开发的工程特点
与传统土地开发模式不同，地铁车辆基地上盖物业开发并不是在“白地”上进行，而是要通过复杂的技术处理，在车辆基地用地上部建设首层盖板平台，在首层盖板平台上进行上盖物业开发。其特点有：
一是创新用地方式。车辆基地上盖物业开发是在划拨土地上“无中生有”地造出一块地（首层盖板平台），实现了车辆基地土地的“一地两用”，拓展了空间资源，集约利用土地资源。
二是创新建设方式。城市轨道交通车辆基地要进行上盖物业开发，必须在地铁车辆基地建设时同步规划、同步设计、同步建设上盖物业预留工程，为后续物业开发预留条件，否则在地铁车辆基地建设完工后将不具备施工条件，不能进行上盖物业开发。
三是增加建设运营成本。由于上盖开发需在车辆基地建设时进行复杂的技术处理，除首层盖板自身建设费用外，还有可能增加车辆基地降噪减震等建设成本。在车辆基地投入使用后还会增加消防、照明、通风等长期运营维护成本。
四是改变地铁车辆基地工作环境。上盖开发后车辆基地从地上变成了“地下”，地铁员工的工作环境发生了较大改变，原来在地面直接见厂房，员工的日照采光、空气等工作环境较好，但上盖后的工作环境对员工造成一定损害。
3.上盖物业开发模式影响范围
对于轨道交通车辆基地上盖物业开发模式下必然发生的为后期物业开发增加的上盖物业预留工程费用，主要包括车辆基地范围以内因上盖增加的盖体工程费用，以及车辆基地范围以外因上盖开发而建造的小区接入道路、匝道桥、坡道、市政管网提升等工程费用。以及相应的其他费用，包括用地费、勘察费、设计费、监理费、保险费、建设单位管理费、财务利息、审计费、工程检测费、招标代理费、造价咨询费、物价上涨、税收等费用，如何将由于车辆基地上盖物业开发增加的造价进行分摊，是本文论述的重点。
3.1工程费用
3.1.1车辆基地范围以内
车辆基地范围以内的工程费用主要包括四部分：建筑（装修）工程、安装工程、铺轨工程、附属工程。
建筑（装修）工程：主要包括首层盖板平台、二层盖板平台、洗车库、运用库、综合楼、门卫、装修等其他建筑工程。建筑工程是受上盖物业开发影响最大的部分，也是本文论述的重点。
安装工程：主要包括安防工程、工艺设备、自动售检票、接触网工程、通号工程、门禁系统、照明、通风空调、给排水工程等专业工程。上盖物业开发对于安装工程造价造成了一定的影响，作者对安装工程进行了定量分析，发现上盖物业开发对于安装工程造成的造价影响很小。
铺轨工程及附属工程：主要包括铺轨工程、停车场段内道路、河道、桥梁等工程。这些工程在有无上盖的前提下，均需要建设，上盖物业开发对于铺轨工程及附属工程造成的造价影响较小。
3.1.2车辆基地范围以外
因上盖物业开发，对车辆基地范围以外的工程造成的影响主要包括市政管网管径、密度增大，接入车辆基地的道路等级提升、通往上盖物业的桥梁及坡道道路工程、其他外围配套项目等。
对于上盖全部由物业开发的项目来说，这些车辆基地范围以外的新增的工程费用毫无疑问全部由物业承担。在某些特殊的情况下，例如宁波市天童庄车辆段的上盖开发，部分由物业开发，部分由轨道自用，在这种情况下，因上盖物业开发造成的车辆基地范围以外增加的工程费用就要根据具体情况具体分析。本文不对这种情况进行论述和分析。
3.2其他费用
其他费用，包括用地费、建设单位管理费、勘察费、设计费、施工图审查费、保险费、监理费、财务利息、审计费、工程检测费、招标代理费、造价咨询费、物价上涨、税收等费用。这些费用以工程费为基数，根据对工程费用的分摊来确定其他费用的金额。
4.建筑（装修）工程的造价分摊分析
综上所述，物业分摊的其他费用可以根据工程费用为基数来测算。车辆基地范围以外的工程费用均由物业开发单位承担。车辆基地范围以内的安装工程、铺轨工程、附属工程在上
文档评论（0）