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一级土地整理业务分享

2019年04月12日

目录

一、一级开发概念

二、郑州一级开发政策研究

三、一级开发流程

目录

一、一级开发概念

二、郑州一级开发政策研究

三、一级开发流程

一、一级开发概念

1、土地一级开发定义

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，按照规划（土地利用总规划、城市总体规划及控制性详细规划和年

度土地储备开发计划）对一定区域范围内的城市国有土地、农村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，实施

“五通一平”或“七通一平”等市政基础设施配套建设工作，使该区域内土地具备供应条件的行为。

2、土地一级开发特点

①资金密集，资金需求量大

土地一级开发业务是属于资金密集型业务，资金需求量大，占用时间长，流动性差，使用集中。

土地招拍挂出让方式的规定，阻隔了房地产开发一二级联动的“小步走，快速跑”的运作方式，使得前期资金投入量

加大。

②某些业务环节容易产生纠纷

土地一级开发业务的业务环节为：规划、征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设、

出让。

其中的征地补偿、拆迁安置等工作容易产生纠纷，拖延业务的进展，造成资金沉淀，延缓资金周转。

③土地需求受经济环境和政策影响大

土地储备及土地一级开发承担了调控土地市场的职能，是政府调控房地产行业的工具。

一、一级开发概念

3、郑州土地一级开发模式政府主导的市场化运作模式

土地一级开发的主体为政府，这是土地一级开发地方法规的一个基本原则，也是“政府主导”的主要体现。

“市场化运作”体现在土地一级开发除必须通过行政行为完成的事项之外的开发事项，通过市场竞争方式选择具

备资格的企业投资完成；体现在土地一级开发应符合市场需求，并按市场需求实施土地一级开发。该模式是郑州

土地一级开发的主要方式。

这种模式中，政府根据土地市场调查确定土地需求状况，以招拍挂方式将拟开发的土地按照“熟地”出让，

提前确定土地使用权受让人，并由土地使用权受让人分期支付土地受让价款用于土地一级开发。政府通过招标等

方式确定具备资格的企业，在土地出让合同规定的期限内将出让的土地开发为符合土地受让人要求的条件，土地

开发完成，经验收合格后，政府与土地受让人正式移交土地。这种模式在保证政府主导土地一级开发的基础上能

有效利用市场资源，减轻政府开发资金压力。

4、土地一级开发定义

对政府而言，能够最大化减轻资金压力。保证政府主导土地一级开发的基础上又能有效利用市场资源，将企业的效率

与政府的行政权力相结合，能最快的推进城市建设，同时也可以增加财政收入。

对企业而言，以一二级联动方式介入，既可以降低土地获取成本，又能相对确定性的增加土地储备，还能有效的释放本

地企业的地缘优势，选择进入一级开发的市场也带来了融创在郑州市场迅速的扩张。

目录

一、一级开发概念

二、郑州一级开发政策研究

三、一级开发流程

二、郑州一级开发政策研究郑州城中村改造发展历程

2015年底，郑州市区三环内的城中村已几乎全部拆完；截止2016年，郑州四环之内，或许再无城中村

郑州未来三年入市项目总体量约6563万㎡，其中城改项目体量约6256万㎡，城改数量达到空前之多。

2003年2006年2009年2012年至今

发端期提速期调整期冲刺期

关键词起步摸索一波三折“郑州模式”轰动全国放缓步伐走向理性城改进入冲刺阶段

《郑州市城中村改造规定(试行)》(郑《进一步规范城中村改造的若干决定》《进一步规范城中村改造的若干规定的《关于加快推进棚户区改造工作的通知