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业务基础知识一、房地产基础二、二手房业务基础

一、房地产基础(一)房地产基础概念(三)建筑基础知识

一）房地产基础概念土地所有权——分为国有土地所有权与集体土地所有权。建筑物——人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类房地产——附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总数。房地产业——从事房地产开发经营、管理、服务等行业与企业的总称。（是一个巨大的产业体系）

一）房地产基础概念房产与地产?房地产概念：房产与地产的总称。在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物组成的。在经济学上也叫“不动产”。?房地产在物质上有三种形态:（1）单纯的土地（2）单纯的房屋（3）土地房屋的综合体?房产：是房屋及其占有权，使用权，收益权，处分权等权利的总称。?地产：指能够为权利人带来收益或满足其工作生活需要的土地资产，是土地及其使用权，收益权等权利的总称。

土地使用权的取得1.出让：指国家将国有土地使用权在一定年限内，转让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。特征：1）土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权；2）出让土地权限于国有土地；3）集体土地未被征用不得出让；4）土地使用者只有支付了土地出让金后，才能取得土地使用权证书

土地使用权的取得2.划拨：指有批准权的人民政府依法批准，在用地者交纳了补偿。安置费后将土地让其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。特征：1）划拨土地可以转让；2）划拨土地使用权可以出租；3）可以设定抵押；4）划拨土地交易需交纳土地出让金：5）划拨地无使用年限限制。

一）房地产基础概念?土地所有权归国家或集体所有；（例外，如香港、澳门、台湾）土地使用权的年限(仅针对出让地)住宅用地：70年（昆明市）工业用地：50年综合或其他用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年教育用地、科技用地、文化用地、卫生用地、体育用地：50年加油站、加气站：20年续期

一）房地产基础概念房地产的特性自然特性：位置固定使用耐久资源有限物业差异经济特性：生产周期长资金密集易受政策影响长期增值性

一）房地产基础概念房地产市场的特点:?经营对象的非流动性:房地产主要经营对象是房产和土地的使用权,而房屋和土地都是不动产,具有不能作空间位移的物理属性.?流通形式的多样性:指房地产流通的具体形态和方法.城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等。?供给的稀缺性:指房地产市场是一个供给稀缺的市场.一方面是人口的不断增加,需求也相应增长;另一方面是土地作为不可再生资源,其数量基本是恒定的

二）房地产分类土地分类：1、生地2、熟地（1）三通一平(水通、电通、路通、道路平)（2）五通一平（通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地）（3）七通一平（通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整)

二）房地产分类房产分类1、住宅：作为居住用途的物业，每单元设有独立厅、房、厨、厕等设施，并设独立的水、电、气、电视线路等。包括商品房、经济适用房、集资建房等；2、写字楼：作为办公用途的物业，一般设有中央空调、智能通讯设备（宽带、视像会议系统等），每单位可提供多条电话线及每层采用公共卫生间及茶水间；3、厂房：作为生产用途的物业，房屋结构与住宅及写字楼有一定的差别，如电力负荷量、供应量及交通运输方面的考虑;

二）房地产分类房产分类4、临街铺：商业用途，并设有独立橱窗及门户直接连接街道5、商场铺：在大型建筑物内分间多个独立营业的物业6、期房（楼花）：在建的、不能交付使用的房屋.(25%)7、准现楼：已经平顶，正在装修，即可交付使用的楼8、现楼：已交付使用的商品房

三）建筑基础知识1、建筑物的分类?（1）按房屋类型分类?（2）按建筑高度分类?（3）按建筑结构分类?（4）按使用性质分类?（5）按政策性质分类

(1).按房屋类型分类跃层平层复式

（2）按建筑高度分类?低层：１－3层?优势：独院式、双联式、联排式,多面临空、通风、采光佳，平面组合灵活，院落式使用便利，安静。??多层：3－8层?优势:构造格局佳，公摊少，房屋价格低，物业费用低。?小高层：9－18层?优势:有电梯，户形设计的空间大。?高层：18-30层?优势:抗震性高层优于多层、视野广、景观好。?超高层：30层以上?优势:视野非常好，档次高，外观豪华。

（3）按建筑结构分类层数较低，一般在3层以下。1949年以砖木前建造的城镇居民住宅，20世纪50～结构60年代建造的民用房屋和简易房屋，大多为这种结构。一般在