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业主大会、业委会法规培训

培训内容相关法律以及规《中华人民共和国物权法》《沈阳市住宅物业管理条例》《沈阳市前期物业管理招投标管理规定》《关于业主大会和业主委员会建设的指导意《业主大会议事规则》

九、物业公司在上述工作过程中的注意事项

一、前期物业管理招投标（一）新建现售商品房，应在现售前30日完成；（二）预售商品房，应在取得《商品房预售许可证》之前完成；（三）非出售的新建住宅物业，应在交付使用前90日完成。2、招标文件：（一）招标人及项目的基本情况。包括招标人名称、地址、联系方式、项目情况等；（二）物业管理用房的配备情况；（三）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；（四）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的编制要求等；（五）评标标准和评标方法；（六）招标活动方案，包括招标组织机构，开标时间、地点、方法与程序等；（七）投标书密封要求和送达的截止时间、地点及方式；（八）物业服务合同的签订说明；

一、前期物业管理招投标在招标文件规定的投标期限内，投标人少于3个的，招标人可持招标文件,招标、投标情况的书面说明以及相关材料，向物业所在地的区（开发区）、县（市）房产行政管理部门提出采用协议方式选聘物业管理企业的申请。区（开发区）、县（市）房产行政管理部门应在受理申请后的5日内，对符合规定条件的，予以批准。住宅物业建筑面积小于5万平方米的，建设单位可持《建设工程规划许可证》以及其他相关的项目开发建设批准文件向物业所在地的区（开发区）、县（市）房产行政管理部门提出采用协议方式选聘物业管理企业的申请。区（开发区）、县（市）房产行政管理部门应在受理申请后的5日内，依照物业管理区域的划分情况予以核实，对符合规定条件的，予以批准。

一、前期物业管理招投标1、投标文件：投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标文件应当包括以下主要内容：（一）投标函及投标人的基本情况；（二）投标报价，包括物业管理费用的收支预算方案；（三）物业管理方案；2、中标：招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业所在地的区（开发区）、县（市）房产行政管理部门备案。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件、中标人的投标文件和现场答辩记录签订书面的物业服务合同。

?《物业管理条例》中并没有明确的规定，只规定了可以不成立的条件.即只有一个业主或业主较少，经全体业主同意，可以不成立业主大会，由全体业主共同履行业主大会和业委会的职责。?《沈阳市住宅物业管理规定》中第六条同一物业管理区域，住宅房屋按套计算，业主入住率达50%以上，或自首套住宅房屋出售并交付使用之日起满两年的，应当由物业所在地的房产行政主管部门会同街道办事处指导业主代表和建设单位组成业主大会筹备组，组织召开业主大会会议，选举产生业主委员会。——《关于业主大会和业主委员会建设的指导意见》同一物业区域分期开发建设的住宅区，首期建设的物业区域，住宅房屋按套计算，业主入住率达50%以上。?一个物业管理区域只能成立一个业主大会，并选举产生业主委员会

《物业管理条例》第十三条第一款规定业主大会会议分为定期会议和临时会议。（一）定期会议：依业主大会确定的议事规则中（二）临时大会：临时大会经20%以上本物业业

?（一）会议筹备：业主委员会/筹备组做好开会前的准备，根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或表决票（选票）、核实业主情况。?（二）发布公告：业主委员会召开会议前15日，业主委员会将会议的时间、地点、内容以书面的形式向物业管理区域内全体业主公告。——首次业主大会的筹备组由社区组织业主推荐5至9名业主代表组成，物业尚未完全出售的，建设单位可以作为业主代表参加筹备组。成员名单应以书面形式在物业管理区域公告。

五、业主大会的举行形式《沈阳市住宅物业管理规定》第八条，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。（一）采取书面征求意见形式的，应将业主大会拟通过的事项书面形式征询物业管理区域内业主意见，根据征询意见统计结果形成业主大会决议，并以书面形式在物业管理区域内公告；（二）采取集体讨论形式的，应组织业主或业主代表，通过投票方式表决业主大会拟通过的事项，根据投票结果形成业主大会决议，并以书面形式在物业管理区域内公告。

职责：（1）制定或修改业主公约、制定或修改业主大会议事规则（2）聘任或解雇物业管理公司（3）决定专项维修基金的使用和再筹集，监督维修基金具体使用的实施情况（4）选举、变更业主委员会委员（5）监督业主委员会的工作（6）制定、修改本物业区域内公用部位和公共设施设备的使用规则（7）制定本物业内公共治安秩序和环境卫生的管理等问题的管理规则（8）根据法律法规规定的其他职责决