深度框架：30年房贷与30年国债.docxVIP

内容目录

房贷的供需决定利率价格，进而决定货币政策节奏，而非货币政策决定利率 5

目前房贷偿还情况如何？ 5

从商品供需视角如何理解？ 7

房贷利率下降的潜在逻辑：居民资产负债倒挂难以持续 8

银行资负视角：存量房贷利率调降下，存款利率仍要下行 10

长债利率与房贷利率如何相互影响？ 12

风险提示 14

信息披露 15

图表目录

图1：主要上市银行个人住房贷款余额及不良率（亿元，%） 5

图2：存量RMBS早偿率走势（%） 6

图3：个人住房贷款余额、利率与5年期LPR（亿元，%） 6

图4：30重点城市主流银行首套房和二套房贷款利率（%） 6

图5：供需视角的房贷价格 7

图6：商品房销售额、销售面积当月同比（%） 8

图7：30大中城市商品房成交面积、套数当月同比（%） 8

图8：居民资产收益率与债务成本“剪刀差”（%） 8

图9：商品房销售额、销售面积当月同比（%） 9

图10：70大中城市新建、二手住宅房屋销售价格指数当月同比（%） 9

图11：理财产品预期年收益率走势（%） 9

图12：测算居民主要资产端投资收益率（%） 9

图13：城镇储户问卷调查信心指数 10

图14：上市银行贷款利息收入/营业收入（%） 10

图15：上市银行贷款余额同比增速（%） 10

图16：上市银行存款成本率（%） 11

图17：国有大行平均定期存款利率（%） 11

图18：各类型银行净息差走势（%） 11

图19：大行、中小行债券投资及增速（亿元，%） 11

图20：关于房贷利率的政策与表述梳理 12

图21：10Y、30Y国债收益率走势（%） 13

图22：各期限品种银行资产EVA比价 14

近期，市场存量房贷利率调整的预期再起，债市投资者关注以下几点问题：1）刺激房地产政策会提振经济上行预期，是债市利空；2）从银行信贷-债券比价视角，将会进一步提高债券、尤其长债的相对价值，是债市利多；3）从银行净息差的角度又要求银行负债（MLF、OMO、存款利率）降低、又与当前的长债利率控制凸显一个矛盾，那么我们如何看待此政策对债市节奏和结构的影响呢？

房贷的供需决定利率价格，进而决定货币政策节奏，而非货币政策决定利率

目前房贷偿还情况如何？

主要上市银行面临提前还贷冲击，房贷余额多数下滑，不良贷款率走高。在处于房地产贷款集中度管理制度的第一档和第二档共计19家上市银行中，2024

年上半年，14家银行的个人住房贷款余额较2023年底出现下滑，其中渤海银行的下滑幅度最大，达到了-3.85%。此外，受房地产市场低迷、经济增长缓慢、居民收入减少等因素，大中型上市银行的不良贷款率呈增长趋势，银行资产质量下降。

分银行类型来看，六大行受提前还贷的冲击较为明显，股份制银行提前还贷压力较弱，但不良贷款率平均上行幅度更大。由于六大行作为发放房贷的主力军，

除邮储银行以外，其他五大行的个人住房贷款余额从2022年底以来，一直处于下降的趋势。2024年上半年，13家分类为第二档的银行中仅有3家个人住房贷款余额较2023年底有所增加，其他银行的贷款余额则出现下滑，且下降规模相对较小。不良贷款率方面，披露数据的多家银行表现走高，第二档平均水平较去年年末上行0.19个百分点。

表1：房地产贷款集中度管理要求

分档类型

银行类型

房地产贷款占比上限

个人住房贷款占比上限

第一档

中资大型银行（7家）

40%

32.5%

第二档

中资中型银行（17家）

27.5%

20%

第三档 中资小型银行和非县域农合机构（除第二档外的 22.5% 17.5%

城商行、民营银行、大中城市和城区农合机构）

第四档

县域农合机构

17.5%

12.5%

第五档

村镇银行

12.5%

7.5%

资料来源：中国政府网，中国人民银行，所

图1：主要上市银行个人住房贷款余额及不良率（亿元，%）

个人住房贷款个人住房贷款-不良率9

个人住房贷款

个人住房贷款-不良率

9

0.1

0.70

0.51

0.51

0.43

-0.14%

70,722

70,822

76,655

76,347

合计/均值

-

-

-

-

-

12.66%

1,553

1,379

1,243

1,072

浙商银行

-

-

-

-

-

-0.25%

2,441

2,447

2,516

2,450

江苏银行

0.34

1.31

0.97

1.02

0.77

-3.85%

1,534

1,596

1,712

1,796

渤海银行

.09

0

0.35

0.26

0.20

0.16

-1.51%

1,582

1,606

1,640

1,647

上海银行

-

-

-

-

-

-1.24%

3,21