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2022年我国土地市场及政策环境分析

业界经常喜爱用面粉和面包来比方地价与房价之间的关系，地

价上涨推动房价上涨;土地供需状况也将影响房价。

记者通过梳理2022年全国300城的土地数据，基于土地政策

方向和市场趋势，透析2022年地市和楼市的反映。

一、2022年土地市场特点

依据记者讨论，2022年，全国的土地市场呈现如下特点：

1.受楼市下行的影响，2022年，土地市场呈现下行趋势，土

地成交削减，低溢价率成为主流。

据发布的2022-2022中国房地产行业市场调查报告了解到，

2022年，全国300个城市共成交土地27907宗，同比削减28%;成交

面积104032万平方米，同比削减31%。

其中，住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用

地)7941宗，同比削减35%，成交面积35377万平方米，同比削减36%;

商办类用地5363宗，同比削减29%，成交土地面积15917万平方米，

同比削减31%。

从卖地总额来看，全国300城市土地出让金总额同比下降27%，

总额为23412亿元。

从溢价率来看，低溢价率亦成为主流，2022年全国300个城

市土地平均溢价率10%，较2022年同期下降5个百分点。其中住宅

类用地平均溢价率12%，同比下降7个百分点。这亦证明在市场下行

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阶段，房企拿地更趋于理性。

2.受不同城市、同一城市不同区域楼市分化的影响，土地市场

分化也日趋明显。

2022年，全国300城市土地出让金总额同比下降27%，总额为

23412亿元，其中10个重点城市占比约为40%，较2022年增加7个

百分点。

从全国40个大中城市土地出让收入来看，一线城市宅地出让

金达3438亿元，制造历史记录，仅9个城市出让金高于2022年同期，

广州、深圳涨幅均在20%左右，北海、呼和浩特两城市连续上半年下

跌趋势，同比降幅均超过65%，地市分化现象仍比较明显。

3.房企逐步回归至一线城市，一线城市量跌价涨。

得益于“9·30房贷新政”和央行降息等利好，一线城市领先

全国土地市场领先复苏。

近五年相比，2022年一线城市的土地成交量创五年新低，但

成交均价则是五年新高。

2022年，一线城市共推出土地833宗，推出土地面积3665万

平方米，同比削减26%;成交方面，共成交土地772宗，成交土地面

积3401万平方米，同比削减27%;楼面均价7705元/平方米，同比上

涨41%;平均溢价率为25%，但比2022年同期下降7个百分点;土地出

让金为5068亿元，同比削减3%。

从地王地块来看，无论从总价还是单价地王项目，一线城市均

排名榜首，其中，排名前10的单价地王全部出自北京和上海;排名前

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10的总价地王，一线城市共有7宗地块上榜。

4.土地制度向市场化