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商业项目租赁定价原则与方案

项目价格定位是房地产经营过程的核心和实务，直接影响

着竞争对手和消费者的购买行为。商铺售价的评估有多种方法，

但在成熟的市场环境下，应多运用市场比较法进行评估。本项

目应采用市场比较法为依据，以租金反推法及其他方法进行验

证，但由于项目处于初期阶段，以下仅为初步预估。

一、商业定价基本原则

1.选取周边同类或相似商铺租金进行还原。

2.确定所选取对比项目周边商铺销售均价。

3.根据项目住宅售价，得到本项目预测参考价格。

二、商业定价的影响因素

1.片区商业成熟度。

2.目前片区商铺的租金水平。

3.临街铺位的供需状况。

4.现在片区商业的销售价格。

5.开发商知名度及商铺硬件。

6.商铺的位置。

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7.商铺的规划业态。

8.片区的交通状况。

9.商业物业及后期运营。

10.铺位价格差比率。

11.未来发展升值空间。

12.居民数和流动人流量。

三、综合分析评重要性定综合比例

结合市场及地天泰阁多年代理经验，评定上述定价影响因

素之权重，综合分析评重要性定综合比例如下表：

四、项目周边商业初步调查

需要进行初步调查，包括片区商业成熟度、商铺租售情况、

销售价格等方面的调查，以便更准确地确定商业定价。

项目策划部位于火车站客运站商圈、商场商业和铁西广场

沿线临街商业，以及项目南侧各大厦底商及临街门市。在确定

价格前，需要考虑物业费、停车位和租赁费用，租赁费用为

2.5元/㎡/天至10元/㎡/天。销售方面，大部分商业不售，一

层和二层的价格为2.3万/㎡至3.8万/㎡。公摊比率广告位赠送

也是需要考虑的因素。

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在项目初步价格定位方面，本案商业定价采取一铺一价原

则，综合考虑商场内楼层关系、动线级别、距离出入口的距离、

商场内及临街面顾客可视范围及角度、转角包口、商铺面积大

小及一带几关系等因素，通过价格杠杆来达到均匀去化的目的。

同时，参考同区同类铺位之综合软硬件及价格水平，利用“市

场比较法”制定价格。根据“租金还原”“住宅反推”原理，对相

关铺位的价格进行修正。

在租金平效图方面，一层和二层有咖啡、数码、西餐/咖

啡、银行、小型超市、甜品、快餐、中餐酒店/日式料理等业

态，而三层有美食广场和快餐业态。四层则是高端品牌餐饮和

休闲业态，其中休闲业态或精品酒店的租赁价格定位需要根据

商铺所在的位置按影响的因素进行综合排定价格区间，确定A

类：A+、A、A-；B类：B+、B、B-；C类：C+、C;D类及E

类。具体各类价格如下：

ABC价格类型（单位：元/天/平）（单位：元/天/平）

（单位：元/天/平）DE

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经过修改后的文章：

以上价格为平米每天的基本低价，分为价格区间A+、AA、

B+、BB、C、C+。在执行过程中，价格会有5-8%的上下浮动。