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基于微改造实施现状的一些思考

摘要：随着城镇化进程的加快，老旧小区年代久远、建设标准低、公共设施

缺损、管网破旧、环境脏乱差等问题日益凸显，改造工作刻不容缓。结合近年来

工程实践经验，从建设单位角度，总结老旧小区微改造实施过程中所存在的问题

及困难，提出一些解决问题的思路，以期为同类项目提供一些借鉴。

关键词：老旧小区；稳定需求；移交管养；实施思考

引言

老旧小区微改造是贯彻落实习近平新时代中国特色社会主义思想，践行以人

民为中心的发展观，奋力实现在营造共建共治共享社会治理格局上走在前列的重

要举措，是改善人民居住条件和生活品质，提升群众幸福感、安全感、获得感的

重要保障，对提升市容环境，延续历史文脉，解决城市发展不平衡问题，持续增

进民生福祉具有重要意义。

1.实践中存在的问题或困难

1.前期阶段

1.1.1方案设计调研不够充分

由于老旧小区一般空间狭窄，地下条件错综复杂，现状情况很难尽数掌握，

编制的设计方案缺乏科学性，导致部分内容可行性不足。如某项目二层露天平台

设计了休闲和娱乐空间，但施工前专业检测单位复核认为楼板不满足承载力要求，

最终取消了该项改造内容；该项目原方案同时含主干路全部加铺沥青内容，施工

前踏勘时发现路中一条约2.5m宽的市政渠箱，按技术规范要求不允许改造覆盖，

因此取消加铺沥青，变更改造内容为修复翻新渠箱两侧路面。

1.1.2部分改造内容与实际结合不够紧密

部分项目改造内容与老旧小区实际需求结合不够，如某项目改造后，有12

栋楼宇安装了监控摄像头，但因该小区无物业管理致监控主机无处设置，造成监

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控摄像头形同虚设；某小区改造后的楼栋天面高于加装电梯的天面，导致雨水排

向电梯天面导致电梯天面周围雨水溢流。

1.2项目实施制约因素多

1.2.1拆违进度慢，制约工程进展。

老旧小区普遍存在违建现象，大多拆违进度不能满足现场施工进度的要求，

导致工程进度滞后严重，严重制约项目推进，扰民时间延长，削弱了改造效果，

影响群众满意度。

1.2.2三线整治缓慢，影响改造效果。

老旧小区大多“三线”杂乱，需下地或规整，相关权属运营单位未能及时配

合土建施工临迁管线，运营单位消极对待废旧线路的清理，影响整体的施工进度

和公共空间环境的提升效果。

1.2.3施工空间狭窄，扰民时有发生。

因老旧小区的公共空间较为狭窄，室外停车较多，施工工作面有限，无法进

行大范围施工，工期易受影响，影响居民的生活。

1.3管养移交

1.3.1质保期内质量整改进度慢

目前，大部分项目未建立质保期内工程质量回访检查、问题收集和整改反馈

机制，工程完工验收后，对居民反映的工程质量问题收集和督促整改不全面、处

理不及时。部分项目存在施工质量问题，多次要求施工方整改未果的情况，严重

影响微改造效果和居民满意度。

1.3.2管养缺失，改造效果难保证

大部分微改造项目后期都缺乏管养，一是因部分小区无物业公司管理，二是

小区未成立业委会等居民自管组织，改造后后期管养主体不清晰、管养缺失，导

致改造成果得不到巩固。如某微改造项目后刚过一年时间楼栋门禁对讲系统已无

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法正常使用，梯间环境卫生较差，生活垃圾随意堆放占用公共空间，“三线”乱

拉乱挂，微改造“最后一米”未能打通。

2对策思考