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税法知识之不动产进项税额分期抵扣问题

对不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算其待抵扣进

项税额。下面是yjbys小编为大家带来的不动产进项税额分期抵扣问

题，欢迎阅读。

?一、抵扣规定：2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定

资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其

进项税额应自取得之日起分2年进行抵扣：第一年抵扣60%，在扣税凭

证认证的当月进行抵扣;第二年抵扣40%，在取得扣税凭证的当月起第

13个月进行抵扣。扣税凭证：取得2016年5月1日后开具的合法有效

的增值税扣税凭证。

?2016年6月2日，若一般纳税人购进办公楼一栋，用于GS办

公，计入固定资产，并于次月开始计提折旧。6月18日，该纳税人取

得该大楼的增值税专用发票并认证相符，专用发票注明的增值税税额为

1000万元。

?2016年6月：进项税额600万元。2017年6月：进项税额400

万元。

?二、分期抵扣的范围

?取得的不动产包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵

债等各种形式取得的不动产，并在会计制度上按固定资产核算的不动

产。

?发生的不动产在建工程包括新建、改建、扩建、修缮、装饰不动

产。

?纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用

于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产

原值超过50%的。

?上述购进货物，是指构成不动产的材料和设备，包括建筑装饰材

料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空

调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

?购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工

程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣

减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中

抵扣。

?三、不需要分2年抵扣的情形

?不需要分2年不是不能抵扣，是允许一次性抵扣，共有三种情

形。

?1.房地产开发企业自行开发的房地产项目;

?2.融资租入的不动产;

?3.在施工现场修建的临时建筑物、构筑物。

?四、进项税转出

?不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项

税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。

?可抵扣进项税额=增值税扣税凭证注明或计算的进项税额乘以不

动产净值率

?不动产净值率=不动产净值/不动产原值

?已经抵扣进项税的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，用

于简易计税、免征增值税、集体福利或个人消费的，按照下列公式计算

不得抵扣的进项税额。

?不得抵扣的进项税额=(已抵扣进项税额+待抵扣进项税额)乘以不

动产净值率

?第一种情形：如果不得抵扣的进项税额小于等于该不动产已经抵

扣的进项税额，于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税从进

项税额中扣减。2016年6月，某GS购进一栋办公楼，专用发票注明

价款1000万元，进项税额110万元。当月抵扣66万元，17年6月抵

扣44万元。到了2017年5月，纳税人将办公楼作为员工宿舍使用，用

于职工福利需做进项税转出。

?如果2017年5月不动产净值率为30%，不得抵扣进项税=33万

元，小于已经抵扣的66万元，进项税额转出33万元，17年6月可以

将剩余44万元的进项税额进行抵扣。

?第二种情形：如果不得抵扣的进项税额大于等于该不动产已经抵

扣的进项税额，于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税从进项税

额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣与已抵扣进项

税的差额。

?如果2017年5月不动产净值率为70%，不得抵扣进项税=77万

元，进项税转出=66+(77-66)=77万元。

?纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完

毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。

?纳税人注销税务登记时，其尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额于注

销清算的当期从销项税额中抵扣。

?待抵扣进项税额记入应交税费待抵扣进项税额科目核算，并于可

抵扣当期转入应交税费应交增值税(进项税额)科目。

?对不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算其待抵扣

进项税额。

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