新形势下的房地产全程策划与创新营销_76.pptVIP

1.中国楼市回顾（10）2009年12月27日，温家宝总理就经济工作接受新华社记者专访，提出抑制房价过快上涨的四项措施:加大安居工程的建设；鼓励居民购买自住房和改善性的用房，同时要采取措施抑制投机；运用税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产价格；维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪的行为。2010年1月7日，国务院发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国11条”），规定:①二套房:二套房贷首付比例不得低于40%；②地价:探索土地出让综合评标（综合考虑地价、缴款、合约开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容；对拖欠土地价款、违反合同的要限制其参与土地出让，从严控制商品住房项目单宗土地出让面积）；③售房:已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售；要结合当地实际，合理确定商品房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可；④保障性住房:三年内将惠及1540万户；⑤税收:抓紧清理越权减免税。并要求国有资产监管部门要进一步规范国有大企业（央企）的房地产投资行为。1.中国楼市回顾（11）央行宣布:自1月18日起，上调人民币存款准备金率0.5个百分点，这是央行自2008年6月7日后近19个月来首次上调存款准备金率。分析人士认为，准备金率上调，将“强烈紧缩预期，遏制信贷冲锋聚焦”，此番上调能冻结3000亿资金，“对股市楼市形成冲击聚焦”，而且政策预期“准备金率还会继续上调，加息时点可能提前1月24日，广西自治区住建厅对外宣布，今年将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点。一石激起千层浪。一边是媒体激烈争论，一边是南宁商品房成交量在消息出来后一天比前一天剧减80%。取消商品房预售制度试点，给中国楼市释放出另一种信号据媒体报道，1月23日北京市政协委员刘桓表示，目前相关部门正在探讨北京能否率先开征物业税的问题。刘桓认为，对商业地产征收物业税的条件已经具备了。第一步改革商业地产征税有双重意义。首先可以规范商业地产征税办法，从中摸索经验；此外，可以给市场一个信号──更大范围的物业税征收也快了。业内人士普遍认为，我国的物业税征收，很有可能综合借鉴国外做法，采取分级制。【观点】我的营销观1．中国企业房地产营销，不缺技术和方法，缺的是观念，是思想！2．没有先进观念支撑的营销，就不是先进的营销！3．无视社会责任的企业，是短命的企业；无视社会责任的策划人，不是成功的策划人！4．经验可以借鉴，成功不能复制！（木桶理论与短板效应）【剖析】房地产营销短板营销短板？营销短板？营销短板？营销短板？营销短板？营销短板？营销短板？营销短板？营销短板？营销短板？营销短板？营销短板？营销短板？营销短板？营销短板？【观点】学习是观念改变的主要途径！因为观念是固有的，观念的形成主要受环境、知识等影响，观念的改变首先需要外在的刺激，其次通过内在的能动作用，结合学习而改变……【思考】成功的房地产营销人员形象置业顾问──专家？朋友？顾问？服务员？交易的对手？生活品质的倡导者和提供者？利益上的对立面？甚至是奸商？【问题】做策划难不难？做策划难，做房地产策划更加难，做转折时期的房地产策划，难上加难！三、房地产市场营销的观念校正1．关于观念的三句话：（1）房地产市场营销，不差技术和方法，差观念（2）观念是行动的向导；有什么样的观念，就会有什么样的行动（3）技术容易学，方法可以借鉴，观念的改变是最为痛苦的总之：观念领先，处处领先！三、房地产市场营销的观念校正2.房地产企业营销观念上的表现（1）需求的观念上——认为消费者总是喜欢价低的住房（2）楼盘的观念上——认为消费者喜欢高质量、多功能的楼盘，开发商迷恋上自己的产品，没有意识到所建设的楼盘在设计阶段即已经脱离主流需求或者市场已经在朝不同的方向发展（3）销售的观念上——认为消费者是被动的，必须主动推销和积极促销，开发商销售的是自己能够生产的产品，而不是市场能够出售的产品【观点】关于房地产市场的几个伪命题1.土地是一种不可再生的稀缺资源，房源只会越来越少，住房需求是“刚性”需求，所以房地产价格长期趋升是必然的2.买房是一种稳定的、最有保障的投资行为3.房地产是国民经济的支柱行业，所以国家不会让房地产业垮掉（救房地产业，就是救中国经济）4.中国目前的房价不高，而是涨得还