房地产：地产社群该怎么做？社群运营方法及案例初探.pdfVIP

地产社群该怎么做？

社群运营方法及案例初探

壹|什么是“地产社群”？

定义：基于所居住的物理空间形成的具有共同价值观的线

下群体。

•一个前提：基于所居住的物理空间。

•两个要素：价值观、线下。

关键词“价值观”区别了社群和圈层。

•圈层更多的是依据客群的社会地位及潜在的物质属性来划分。

•社群则更注重志同道合的精神层面上的认同。

关键词“线下”则区隔了地产社群和互联网社群的不同。

•大家平时关注较多的吴大V等所提及的社群就是属于互联网社群，

它的最大特点是基于互联网从线上而后线下，与地产社群先线下

后线上的逻辑有着本质区别。

贰|“地产社群”有什么好处？

能卖房！

不但能卖房，而且它的卖房还有以下几大优点：

（以下以地产社群做得最好的两个项目：聚龙小镇和阿那亚为例）

一、老带新比例极高

•阿那亚的老带新比例为92%。

•聚龙小镇2015年，成交426套，其中老带新397套，占比为93.2%。

2016春节期间，成交36套，老带新比例为35套，占比为97.2%。

这个数据有多恐怖，应该不需多说。聚龙的老带新的氛围是超越大家常规理

解层次的。我曾亲见上海的一位大姐，买了聚龙的房子，在装修阶段，自掏

钱包从上海拉了两桌的亲朋好友来聚龙体验。

聚龙的老带新还有一个特点，因为其购买者有39%为福建省外人士，所以，

经常出现一人定居带动一群人来定居的现象。

不但能卖房，而且它的卖房还有以下几大优点：

（以下以地产社群做得最好的两个项目：聚龙小镇和阿那亚为例）

二、营销费用占比极低。

一般的开发企业，营销费用如果能控制在2%以下已经是相当给力。某

央企号称成本控制之王，达到1.5%已经负面效应明显。

而以社群见长的阿那亚和聚龙小镇的情况是如何呢？

阿那亚，2015年，营销费用占比为0.36%，其中销售佣金又占了其

中一半。聚龙小镇，2015年，营销费用占比为0.12%，其中销售提成占了

其中53%。

这点不难理解，因为用于媒体传播的费用几乎可以忽略，多数媒体都会主动

报道。最典型的就是阿那亚孤独的图书馆引发的传播狂潮。而聚龙，则在自

媒体端发力较晚，直到12月房精的那篇《神盘中的神盘》发出后，才广为业

内知晓，尤其是气质最为接近的绿城，主动前往交流，而后，快速学习，其

中杭州绿城杨柳郡的《郡约》就是典型一例。

不但能卖房，而且它的卖房还有以下几大优点：

（以下以地产社群做得最好的两个项目：聚龙小镇和阿那亚为例）

三、销售溢价能力强。

产品可以模仿，社群没法复制。

因为没有可对比的竞争，所有，社群做的好的项目，对于周边，区域甚

至城市，都有极强的溢价能力。

以阿那亚为例，所在的城市秦皇岛。

市区均价7000左右，阿那亚的公寓卖16000。与周边对比，周边海景房，

一般在5-6000，好点的在7-8000。

再以聚龙小镇为例，聚龙分三个组团，陶然居的均价7000+，东篱

10000-14000，毛坯，所在区域惠安县均价在5000+，泉州同类产品最好

的是13000，带3500精装。

不但能卖房，而且它的卖房还有以下几大优点：

（以下以地产社群做得最好的两个项目：聚龙小镇和阿那亚为例）

四、员工幸福指数高。

老员工的比例高，相应的工资待遇也高于平均水准。

从来不用担心被业主拉横幅，反而常常可以从业主中收获感恩。

以聚龙小镇为例。

聚龙小镇的营销总监甚至不用背负销售指标的考核。工作的重心是为业

主提供好服务。因为前文所提的老带新的比例极高，基本上每天都要接待不

同业主带来的朋友，从去年年末开始，又增加了大量接待业内同行的工作内

容。每次见他，或者和他说话，永远都是心态平和，积极乐观，满满的正能

量，随时溢出。

大致归拢了下以下缺点

一、时间成本高

很多开发商，他们有钱也有情怀，但是他们要追求速度。社群

做好需要时间沉淀，至少在前期的数据报表是难看的一塌糊涂。

二、初始自有资金要求高

因为前面所言的需要时间沉淀，必然导致短期财务成本偏高。

如果像现有的大多数开发商的模式，以借贷