房地产行业深度报告(一)：我国历史上的七次深度调整.docx

内容目录

一、1998房改与分税制改革共同形成了新的发展机制 3

二、地产政策与宏观周期平行：98年至今共出现了4次正向调控与3次逆向调控 5

第一阶段：1998年房改拉开商品房序幕 6

第二阶段：2003-2007年，政策收紧进入逆向调整 7

第三阶段：2008-2009年，金融危机下迫使政策走向宽松 8

第四阶段：2010-2013年，市场走热引发逆向调控 9

第五阶段：2014-2015年，经济放缓与库存上升使政策转向宽松 10

第六阶段：2016-2022年，房住不炒与三条红线全面收紧 11

第七阶段：2022年至今，流动性危机与经济复苏下的全面宽松 12

三、附录：主要房地产政策一览表 14

风险提示 16

图表目录

图表1：城镇与农村居民人均居住面积变化情况 3

图表2：1986-1996年城镇居民人均可支配收入 4

图表3：房地产市场发展随着政策调整而波动 5

图表4：前期房地产业增加值占GDP比重 6

图表5：2006-2007年央行存贷款基准利率调整情况 7

图表6：逆向调节下土地成交面积增速出现下滑 8

图表7：2006-2010年GDP、M2和出口增速情况 9

图表8：“四万亿”牵头下房地产住宅销售面积与价格同步出现大幅上涨 9

图表9：紧缩政策下房企拿地与投资意愿减弱 10

图表10：主要城市房价收入比 10

图表11：政策全面收紧下，房地产贷款增速从2016年后开始下行 12

图表12：在“买涨不买跌”情绪中，房价上涨与政策调整呈反向波动 12

图表13：市场信心不足下，房地产库存数量上升，开工面积明显下降 13

一、1998房改与分税制改革共同形成了新的发展机制

中国房地产改革的初衷在于20世纪70年代城市化进程加快，大量人口从农村迁移至城市，但城市住房供给面临严重不足的挑战。背后的原因是当时公有制住房体系按照政府和企事业单位的员工数量建立所对应的房屋数量，在大面积非公有制劳动力涌入城市后，自然形成了

住房紧张的问题。除此之外，居民居住环境受到建设资金的约束长期处于较差环境下，影响了居民生活水平。根据中国房地产估价师与房地产经纪人学会公布的数据看，在改革开放初期，城市居民人均住宅建筑面积仅有6.7平方米，农村稍好，但也仅有8.1平方米。提高人民生活水平作为改革开放的一项主要目标，进行全面的房改以改善居住环境势在必行。

在此背景下，邓小平在1978年9月提出了“解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款，把私人手中的钱动员出来，国家解决材料，这方面潜力不小。”的讲话，随后自20世纪80年代开始，政府开始探索租金改革，试图通过提高租金水平和提供租金补贴来减轻财政负担，同时推动住房商品化。其中，1988年全国住房改革会议提出了低租金、提租补贴、租售结合、以租促售等一系列措施，希望通过这些措施推动住房制度改革。

1989年后，房改进入了近十年的停滞，其背后有两个主要的原因：首先，在市场化改革的大背景下，价格双轨制拉开了商品经济建设的序幕，随着双轨制弊端的显现，市场从局部闯关迈向全面突破。在当时市场经验不丰富、宏观调控配套建设不健全的背景下，全面闯关导致市场价格体系出现了一定的混乱，通胀水平一度突破18%，因此房改被迫放缓。第二，初期房改的试点未能有效解决住房短缺和分配不公平的问题，其背后的原因是租金提升困难、补贴机制不完善、市场机制不健全、居民购买力低、供应结构不合理等。

图表1：城镇与农村居民人均居住面积变化情况

资料来源：,五矿证券研究所

虽然结构性改革延迟了房改的推出，但政策在1998年全面房改之前并没有停止尝试：1990年5月，国务院颁布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。1991年6月，在要求各地贯彻执行国发〔1988〕11号和国办发〔1988〕13号两个文件的基础上，国务院下发《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》，进一步提出了分布提租、交纳租赁保证金、新房新制度、集资合作建房、出售公房等多种完善房改的思路。1991年12月，国务院住房制度改革领导小组《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》（国办发〔1991〕73号），并于1992年取消了福利分房制度，开始实行住房分配货币化改革。在后续的几年中，政策超前发力，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》并开启全面房改之前不断加强经济适用房的建设。

宏观经济总量维持高速增长进一步促进房地产消费的持续上升。1992年邓小平南方谈话以及党