销售手续完善作业指引.doc

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销售手续完善作业指引

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1.目的

规范售后事务性工作的办事流程，保证各项工作顺利有序进行。

2.适用范围

适用于营销管理部销售服务组签约、销售变更、按揭、办证、报表等业务手续的操作和指引。

术语和定义

3.1.签约：指签署商品房买卖合同的过程。

3.2.更名：指客户签署约定书或者合同后要求变更产权人名字的行为。

3.3.调房：指客户签署预定书或者合同后要求调换房屋的行为。

3.4.退房：指客户签署预定书或者合同后要求中止购买行为、清退房款的行为。

3.5.特例折扣：指客户在购买过程中要求降低房屋价款的行为。

3.6.按揭：指采用向银行取得贷款、分期还清房款的一种付款方式。

3.7.办证：指协助办理房屋所有权证书的过程。

3.8.报表：以文件形式向本公司相关部门和集团相关部门表述各类销售信息。

职责

4.1.销售服务组

4.1.1.负责客户在签订认购书后签定商品房销售合同；

4.1.2.负责办理签署合同后的更名、调房、退房、折扣审查和监督等手续；

4.1.3.协助客户办理合同备案、抵押、房屋产权办理等销售手续的完善工作；

4.1.4.每日发送日清日毕，汇总各项目经理部收款信息,并向集团发送销售报表和欠款报表；

4.1.5.服务项目销售，服务客户，提供集中上市的现场签约服务和相关房产政策咨询等服务；

4.1.6.对项目销售进行评估和监督，对公司进行情况通告。

工作程序

5.1.合同签署程序

5.1.1.由项目销售组传真过来的预定书和日毕确定待签约客户，以工作联系单的形式了解项目销售组跟踪客户情况，在预定日期内与客户签约，客户须携带的资料及费用如下：

有效身份证原件或护照；

港澳台人士须提供回乡证或台胞证；

军人提供军官证或士兵证；

预定书原件；

已交付房款的收据原件。

5.1.2.合同签订必须为业主本人签署，委托他人须出具有效的委托公证书方可办理。不满18岁无签字权，需到户口所在公证处办理监护人公证，由监护人代为办理。

签署合同前客户更名，原则上需在项目销售组进行，特例由销售服务组协助办理；

请客户确定认购书上的姓名、身份证号码、联络地址、联络电话，保证准确，并写入合同相应位置；

根据收据，核对应付房款，按揭客户确定首期款、贷款金额和贷款比例。

核对认购书与销售系统网的房号、面积、房价、已付款、按揭款，若存在特殊折扣情况需附特例折扣审批单；

合同内容确认无误后进行签署。

5.1.3.签约过程

编合同号；

指导客户完善签约等手续；

签约后合同相关资料及办理时间录入售楼软件；

提醒客户在签约十日内缴纳契税及公共维修基金等事宜。

5.1.4.若客户对合同条款有疑义，签约人员应会同法律人员与客户进行沟通解释

5.1.5.完善合同的相关签约手续

合同内容复核，为保证买卖合同的准确性，必须指定专人对合同的各项内容进行仔细复核，将主观因素造成的失误降到最低；

合同盖章，客户签好的买卖合同须加盖公司合同专用章、法人代表章。

5.1.6.银行按揭资料的提供与办理指导（与签约时一并办理）

根据银行现场办公时间，确定客户办理按揭手续的具体时间；

提供银行的按揭宣传资料和收入证明等手续，确保客户知晓办理按揭需要携带的身份证、结婚证、收入证明、合同、首付款发票等相关资料。

5.1.7.合同备案，全部买卖合同在签订后及时送交市房地产交易中心备案；

5.1.8.通知客户领取合同。

一次性付款：通知客户本人凭未备案合同一本换取备案买卖合同一份，凭交款收据至财务处换开发票及付清楼款证明，其余合同移交物业公司和总经理办公室；

按揭付款：按照银行要求在其现场办公时提交办理按揭客户的备案和未备案合同。

5.2更名、调退房和特例折扣手续的办理

5.2.1.更名所需条件及办理程序

一次性付款/尚未办理贷款手续/已办理贷款手续（需银行同意且自行承担更名后果及费用）；已签署合同尚未开具结算发票的可以办理更名；更名双方必须为夫妻、父母或者子女其中之一；上述三个条件缺一不可，否则不能办理更名手续；

更名条件具备，双方当事人到场签字，并同签兼备专员前往市房地产交易中心交易部进行变更，如本人不能到场需委托公证（有法律效力）或遵照交易部规定操作；

严格遵照市房地产交易中心2002年8月下发的关于房屋买卖合同备案登记后变更登记程序的三种情况处理：

买受人变更：夫妻间、父母子女间；

合同条款变更；

原买受人退房后卖给第三人变更。

公司不予对私下进行交易的业主进行更名；业主由此引发的投诉视具体情况由客服统一处理；

更名过程中涉及离婚、继承等发生变更的，由销售服务专员同法律事务专员及市、区房地产交易中心征求处理意见；

更名双方需签署更名审批单，后附相关的证明文件的复印件