大厦营销整合方案样本.doc

目录

第一部分市场分析篇

一未来十二个月对本项目关键影响原因:

二中关村甲级写字楼市场前景不容乐观:

三金融街是最大受益者

四本案区域市场分析:

五项目优势,劣势

（一）优势分析:

1,地理位置

2,整体计划

3,园林计划

4,智能办公

5,拥有70年产权智能化写字楼

(二)劣势分析:

1,项目规模有限

2,项目周围生活气氛较浓

3,停车位不足.

4，商业环境不完善

5，项目平面结构设计不合理

6，项目配套分布区域、功效不明晰

六本案项目改造方案

1、增建展示区

2、平面结构设计改造

3、完善办公商业配套

4、完善大厦办公智能化、

（1）供电系统:

（2）空调系统

（3）大厦智能化应按5A级标准设计:

5、处理停车位

6、确立物业管理企业

第二部分产品定位篇

一，用户群确定:

二销售对象定位.

三明光时代产品定位:

四用户群分析:

第三部分销售篇

一项目标价格定位:

二价格策略要求:

（一）,定价标准

第一阶段:筹备期

第二阶段:开盘期

第三阶段:强销期

第四阶段:续销期

（二）促销策略

市场预热阶段：

项目入市阶段

第四部分广告篇

一广告专题设定

二首期形象专题

三广告专题语设定：

四广告策略

（一）户外广告

（二）直投杂志

（三）大众媒体

(四)、整体形象包装

(五)、媒体投放组合形式

1，平面媒体

2、直投杂志广告

每个月一期用户通讯

4,地下车库广告

5,杂志类:

6，网络推介：

(六)、广告媒体排期计划

1，销售准备期

2，强销期

3，续销期

4、尾销

五销售实施方案:

六合作方法及价格方面具体意见

第一部分

市场分析篇

未来十二个月对本项目关键影响原因:

中国于今年11月加入世界贸易组织，这对北京房地产市场产生主动影响，但这种影响到底有多大，到底能不能产生大家所预期效果，写字楼和公寓市场需求会不会出现显著增加?

对于高级写字楼市场而言，入世肯定会有主动地影响，这种主动影响最直接地表现在外资银行、保险、基金等金融机构；会计师事务所、律师行等服务性行业和电信运行商等行业。这些行业入世之前在北京基础上全部不许可独资经营当地业务，尤其是金融行业最显著，这些外资企业在北京业务范围很有限，很多这类行业外资企业在北京全部是以办事处形式出现，这些企业人员配置通常只有3到4人，工作范围也只是搜集和了解中国相关政策，有甚至更少；所以，这些外资企业对写字楼需求自然就很弱。然而，入世以后，这些行业将很快被许可经营当地业务，它们规模将伴随业务范围拓展而逐步扩大，随之产生对商业楼宇需求增加.

北京写字楼竞争首先是三大商务板块竞争。伴随国务院对中关村建设大力扶持，CBD计划方案尘埃落定，金融街关键区建设立即展开，我们能够断言，北京写字楼市场三大热点商圈已见端倪。这也符合北京做为国际化大城市，发明城市多元化格局发展需要。中关村、金融街、CBD三大板块理论上各自功效定位和目标用户定位不尽相同.

中关村甲级写字楼市场前景不容乐观:

尽管我们相信在加入WTO后，以中小型高新技术企业为主流用户群将促进中关村区域写字楼深入被吸纳。不过以下多个问题一样不容忽略：第一，中关村区域内中关村西区、东区开发，在未来五年，有近300万平方米商业楼宇投放量，是现在该区写字楼存量四倍。第二，因为中关村写字楼租金高启，令这些正在创业、资金有限中小型企业承受不起；加之区域内交通拥挤，商务配套不完善，致使中关村现有80%企业不在注册地办公，转为其它地域或商住楼办公。加上市场上风传500强企业微软计划“出村东迁”，使开发商,投资商,企业,开始重新审阅中关村定位。现在政府在硬件——道路建设和软件——平抑价格方面也制订了相关优惠政策，可谓用心良苦。以期能把分散在北京各处高新技术企业吸引回到中关村。但那些分散在外高新技术企业已在当地形成了一定区域认同感，能不能把它们吸引回来，工作将是十分巨大、艰苦。第三，中国高科技企业除联想等少数企业外，大多尚处于襁褓阶段，不足以消化如此大面积。第四，表中关村现在房地产开发和中关村功效定位有些错位。

因为中关村房地产开发是在向国际一流商务区发展，那么现在正在大力开发甲级写字楼和国际甲级写字楼建成后，中关村区域内小型企业资金有限，众多小企业该去哪里办公呢？所以，中关村甲级写字楼开发存在着极大风险。

金融街是最大受益者

首先金融街是北京各大部委机关、金融电信聚集之地，现在入住企业关键是国家各大银行总部和非银行金融机构总部、证券、保险、及电信和移动等电信行业，这些企业以后也会选择金融街作为办公首选。其次证券、保险、及电信等全部是部分现在没有对外开放进入WTO后将率先开放行业。对于已经聚集起了一定行业基础金融街来说全部是十分有利，这些入世后首先开放行业将是金融街最大用户。但金融街缺点是