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学府家园项目评定汇报

目录

项目概况

投资环境

市场分析及发展前景

项目投资概算

效益分析

项目评定结果

正文学府家园项目评定汇报

一项目概况

1项目名称

学府家园

2项目地点

长沙市河西岳麓区雷锋大道、汽车西站和麓谷高开区交叉地段。建设用地计划许可证号：湘规地证字（）第##号。项目东侧为湖南商学院和成熟住宅区银晟花园；南面为汽车难站；西侧为麓谷高开区；北面是长益高速公路。

3项目背景

第一、长沙市经济发展势态，为房地产业快速发展提供有力保障。长沙市含有庞大房产消费群体，为房地产有效开发提供根本确保。

第二、长沙市区西移，使岳麓区成为新市中心区，“白领公寓”所在地成为近市中心区，含有优越地理位置。

第三、“银晟花园”成功开发，为“学府家园”开发奠定了良好基础。能够说“学府家园”开发是应消费者之求，按需而开，顺势而生。

3项目计划设计

学府家园将建设成为大型高尚住宅区，以其优越地理位置、超前计划设计、完善配套设施、幽雅园区环境，专业物业管理，为居民提供舒适、方便、高质生活环境。

（一）、总体计划学府家园项目占地面积约3.3万平方米，总建筑面积约4万平方米。充足利用其优越地理位置，全部用于建造10—15层低密度、高尚大规模住宅小区。计划结构力图淡化组团模式，采取小区邻里住宅群结构模式，减弱组团形态，计划关键是组织和丰富居民邻里交往和居住生活活动内容，精心组织住宅组群。

以大面积绿地为纽带机组合，形成风格各异围合或半围合空间。

住宅首层大部分计划为架空层，以拓展花园绿地空间，采取点、线、面结合方法形成小区绿化系统，中心绿化广场东西向贯穿整个小区。

小区以东部40米计划路为界，分为东西两部分，两部分在建筑形式、建筑组合、路网走向、绿地系统上相互呼应，使小区成为一个统一整体。

（二）学府家园关键经济技术指标

1、计划用地平衡表：

2、关键经济技术指标表：

项目数量单位

总征用地33000平方米

总建筑面积140905平方米

其中：1、住宅建筑面积21450平方米

2、其中公建面积8250平方米

绿地面积7050平方米

道路面积1200平方米

绿地率25%

容积率3.05

建筑密度25%

(三)、形态结构计划

小区计划总目标：特色鲜明、生态优良、经济和环境协调发展居住园区。

住宅设计—健康、自然、户型多样。全部户型设计均考虑到自然通风，发明良好室内气候，依据人生活模式，以起居室为中心，公私、洁污、闹静分区。厅、房朝向均以景观视线为主，兼顾朝向。立面处理以含有现代化气息岭南特色为目标。底层部位架空结合部署环境艺术小品，娱乐设施等，将室外铺地自然延伸进入架空层，避免架空层无人光顾情景，屋顶部分作绿化处理，顶盖弧型飘板，局部漏空，体伸通透轻灵特点。标准层处理为标准凸窗台，透空铁饰阳台栏杆，同时户型之间避免视线干扰。

（四）、住宅基础户型

小区设计有三种住宅类型，共23栋，户型从二房一厅一卫至五房二厅二卫等6种户型，住宅面积从66.95—140平方米（套内面积）。

二、投资环境

（一）宏观环境

鉴于中国出现房价过快上涨情况，今年国务院办公厅发出了相关稳定住房价格通知，即大家讲前八条和后八条。宏观调控关键有两个目标：抑制开发投资过快增加和抑制房价过快增加。

这次宏观调控有三个立足点：

第一个立足点，立足和促进国民经济和社会稳定发展，因为房地产业是国民经济关键支柱产业，房地产业发展，肯定和宏观经济发展有亲密联络。房地产最大产品就是住宅，住宅相关社会稳定，所以这次宏观调控首先是立足于促进国民经济和社会稳定发展。

第二个立足点，立足于帮助广大种地收入家庭立即处理基础住房问题，我们讲住宅产品供不应求，关键是指中低家庭住宅供不应求，有部分城市经济适用房一开始销售，就有几千人排队求购，所以这次宏观调控就是立足于帮助广大中低收入家庭，立即处理基础住房问题。

第三个立足点，立足于以经济手段为主综合调控，比如，从城市计划土地供给源头抓起，改善住房供给结构。相关住房供给结构这个问题，我们比较长时期内认为供给结构有问题，尤其是中低房。我们供给和开发得太少，高级房开发得多，所以供给结构不合理。我们购置房屋主力军是中低收入者，不过社会供给中低户型房屋产品比较少，为了改善中低住房者供给结构，文件要求在住房价格上涨过快，中低经济适用房供给不足情况下，住房要以中低价位和一般住房和经济适用房项目为主，为了达成这个政策目标，在计划、许可、监管、审查等项目上进行限制性审批，在土地供给方面，逐步增加经济适用房建设用地供给量。继续停止别墅类用地供给。为了使我们社会保障型住房能够得到主动发展，中央采取了部分方法：大力发展审批型住宅，在计划、审批、土地供给和税