广场项目营销策划案分析样本.doc

xxx世贸广场营销策划方案

项目标S.W.O.T分析

（一）优势（Strength）分析

1、黄金地段，位置优越。本项目在xxx市xxx商业中心最繁荣地段，南临三峡商厦、雅斯购物广场，西临邮电大楼。

2、完善商业和生活配套，生活工作便利。如超市（雅斯购物广场、万富购物广场、宜美家购物超市）；服装市场（金山角衣饰广场、太平洋衣饰超市、雅戈尔等多个专卖店，多个个体服装小门面）；学习娱乐（xxx青少年宫、新华书店、小星星文化艺术学校）；餐饮娱乐（中大饭店、曲苑大酒店、地球村大酒店、贾府酒楼、绿松源大酒店、金狮宾馆、金典咖啡语茶、兴华宾馆）；学校（xxx直属机关幼稚园、夷陵二小、xxx试验小学、xxx试验初中、xxx高中、三峡高中）等配套设施距离本项目全部只有5—20分钟旅程、5—10分钟车程，生活很方便。

3、便捷水陆交通。100路、4路、101路公交直接通向城区和中心城区各个角落，出行方便。近在咫尺黄柏河，水运发达。

4、巨大升值潜力。地处xxx中心黄金地段，有极高商业价值和不可忽略巨大升值空间。

5、设计含有竞争力。户型设计合理、功效齐全，十多个面积大小不一样户型范围满足市场需求，以中、小户型为主有利于减轻部分用户置业压力。

6、视野开阔，观景效果好。中心地段首栋高层，毗邻黄柏河，鸟瞰城市容貌，赏黄柏江景。

7、全程引进万科物业服务标准。使用户享受物超所值一流服务。

（二）劣势（Weakness）分析

1、项目标价位较高，较难进入市场。因为项目地段很好，拿地价格较高，再则此项目是属高级楼盘，建筑材料等各方面成本价格会较高，造成房价会不菲，所以对于xxx整个市场来说本项目价格会偏高，市场接收能力较弱。

2、户型面积范围不能符合部分市场需求。户型面积关键是以中小户型为主，给购置大面积房子业主带来了困难。

3、楼盘地处区位中心商业街，居住环境不是很平静。

4、楼盘周围自然环境通常。绿化和停车位相对缺失。

（三）机会（Opportunities）分析

1、市场对新事物购置欲强烈。xxx世贸广场提倡是xxx首席Soho式商务公寓，在xxx尚属首例，且xxx居民往往对新事物反应强烈，这是最好机会点。

2、市场对小户型需求量巨大。xxx所开发户型普遍较大，小户型市场完全是空白，xxx世贸广场将首个全力推出40多平米为主中小户型，且市场竞争度相对偏小，易把握市场主动。

3、全程引进万科物业管理模式，给xxx世贸广场增加了巨大附加值。

4、首度推出部分精装修房，将是营销推广中一大亮点。

（四）威胁（Threat）分析

1、市场对高价格产品承受能力相对较弱。往往高价格产品消费群是较高层次买家，消费群体规模相对较小。这是项目最大威胁。

2、国家宏观政策多变性带来风险。针对房地产市场不稳定性、不规范性，国家频频出台了一系列稳定、规范房地产市场方法，如国六条里指出加大对中小户型开发力度等等。加上利率一调再调，给开发商带来了巨大开发压力。到时新政策又是怎样，对我们又是怎样影响？我们无从而知。

3、区域间楼盘竞争：如阳光水岸、罗水河畔、夷陵新全部等，同时还包含周围可能会出现隐型竞争性楼盘（即待开发楼盘）。

4、不可抗力原因：如非典、战争、重大自然灾难等。

项目标S.T.P战略分析

（一）住宅部分

S———Segmentation(市场细分)

xxx房地产消费市场细分

个人原因

所属类型

年纪

家庭人口

家庭生命周期

收入（月）

职业

现居住条件

面积需求

一次置业

24-28岁

1

单身期

1600元到万元不等

异地或周围乡镇来夷个体户；各大企业集团驻夷责任人；本土企、事业集团高级白领等

住门面；租房住；单位宿舍；住父母家；借住亲戚家

40-80㎡

一居室或两居室

2

新婚期

2500元以上

个体户；企、机关职员、技术员、责任人等

租房住；住父母家

80-120㎡两居室或三居室

二次置业

30-50岁

3

初巢期，1个小孩年纪较小

3000元以上

个体户；企、机关职员、技术员、责任人等

住原居住小区或单位分房、私房但对现有居住环境不满

100-140㎡

两居室或三居室

4-5

满巢期1-2个小孩或和老人同住

4000元以上

个体户；企、机关职员、技术员、责任人等

住原居住小区者较多或父母私房、原单位分房

140-180㎡

三居室或四居室

投资

30-60岁

不等

不等

3000元至万元不等

个体、单位责任人、离退休干部

原购置住宅或单位分房

不等，依据手头资金和投资房产类型确定

心理原因

所属类型

购置动机

价格敏感度

交通敏感度

升值关注度

品牌关注度

区域情感

文化原因

一次置业

处理住房问题，新婚安家

较高，考虑经济承受能力，积蓄不多

高，因没有私车，考虑出行便利，节省时间

通常，关键用途为自住

通常

通常，大部分为年轻人，对区域没有依靠性